정부 '후분양 대출보증제도' 낙제점
후분양 신청 건설사 고작 2곳 불과
"선분양 시스템 효과 커..강제 없인 실효성 없어"
정부가 주택 공급량을 조절하기 위해 도입한 아파트 ‘후분양’ 유도 방안이 별 효과를 거두지 못하고 있다. 후분양을 하겠다고 신청하는 건설사가 거의 없는데다 분양 승인을 받고도 공급 계획을 바꿔 선분양하는 경우도 적지 않아 ‘있으나 마나’한 정책이란 지적이 나온다.
대한주택보증과 업계에 따르면 건설업체들이 9일 현재 후분양 대출보증을 신청, 승인을 받은 사업장은 모두 5곳으로, 보증액은 2403억원에 이른다. 정부가 지난해 ‘7·24 주택 수급 조절 방안’에서 ‘후분양 대출보증 제도’를 도입하겠다고 밝힌 이후 실적이 5건에 불과한 것이다.
당시 주무부처인 국토교통부는 민간 공급 물량을 줄이기 위해 건설사가 공정률 80% 이후 후분양할 경우 대한주택보증의 대출보증을 10% 추가 제공하겠다고 밝혔다.
하지만 5건 가운데 1건(‘용인 에이스카운티’)은 승인이 난 상태에서 선분양을 해버려 대출보증 발급이 이뤄지지 않았다. 이지건설이 각각 보증 신청해 지난달 승인받은 ‘아산테크노밸리’ 3차 Aa2블록과 3블록도 당초 계획과 달리 내년 3월 선분양할 예정이어서 실제 보증은 이뤄지지 않을 것으로 보인다.
이지건설 관계자는 “3차 물량 전체 1144가구 중 일부를 후분양할 계획이었지만, 내년 초까지는 시장 상황이 괜찮을 것이란 분석이 나오면서 선분양으로 선회했다”고 말했다.
결국 남은 것은 2건이 전부인데, 이 중 서해건설이 승인받은 ‘용인 서해그랑블’의 경우 이미 입주자모집공고를 낸 후 분양에 나선 물량으로 사실상 미분양 아파트다. 후분양 대출보증 지원을 받기는 하지만 준공 후 바로 수의매각이 가능해 후분양 효과가 크지는 않은 셈이다.
결국 선분양에서 후분양으로 전환하는 사업장은 대우건설이 건설·공급하는 양주 옥정신도시 내 푸르지오 A9블록이 전부다. 이 사업장은 총 분양 물량이 1862가구로, 이 중 일부를 공정률 80% 선인 2016년 1월께 후분양할 예정이다. 하지만 이는 대단지 사업장에만 가능한 ‘쪼개기 분양’(단지내 분할 분양) 물량 2차로, 정부 정책과는 무관한 상황이다.
대우건설 관계자는 “어차피 대단지 아파트 사업장은 한꺼번에 분양하기 부담스러운 측면이 있어 나눠 분양을 하고 있다”며 “후분양 대출보증 상품이 아니더라도 시기를 봐가며 후분양할 가능성이 큰 단지”라고 말했다.
민간 물량뿐 아니라 공공분양 물량에 대해 실시하는 후분양 시범사업도 큰 효과를 거두긴 힘들 것이란 전망이 나온다. LH(한국토지주택공사)는 올해 분양 예정이었던 수원 호매실지구와 세종시 공공분양 물량 1952가구를 내년 공정률 40% 선에서 후분양하기로 결정했다. 이는 정부가 후분양을 선도적으로 추진해 보이겠다는 정책적 판단에 따른 시범사업이다.
하지만 건설업계에서는 여전히 후분양에 대해 회의적이다. 두 단지 모두 분양이 잘되고 있는 지역에 나오는 것이어서 분양 방식과 관계없이 수요자가 많을 것으로 판단되기 때문이다.
김선덕 건설산업전략연구소장은 “해외 어디를 가도 우리나라처럼 선분양 시스템이 잘 갖춰진 곳은 없다”며 “입주자 입장에서는 목돈이 안들고, 건설사 입장에서는 금융비용 부담이 적은데 누가 나서서 후분양을 하겠느냐”며 “정부가 강제적으로 시행을 하지 않는 이상 후분양 제도가 성공하기는 힘들 것”이라고 말했다.
