부동산 거래활성화 기대 VS 재건축 시장만 활황?
국회 국토교통위원회는 24일 부동산 경기활성화를 위한 '부동산 3법'을 통과시켰다.
국토위는 이날 전체회의를 열고 ▲재건축 초과이익환수제 폐지법 ▲분양가상한제 탄력운영(주택법 개정안) ▲재건축조합원 1인1가구제 폐지(도시 및 주거환경정비법 개정안)를 의결했다.
부동산 3법온 오는 29일 올해 마지막 본회의에서 최종 처리된다.
재건축 초과이익환수제 폐지는 현재 올해까지 환수유예된 것을 3년 연장해 사실상 '폐지'수순을 밟게 했다. 분양가상한제는 민간택지에 한해 탄력 적용하기로 했다. 수도권 과밀 억제권에서 복수의 주택을 가진 재건축조합원에 대한 주택공급은 현행 1주택에서 최대 3주택까지 허용했다.
□ 마지막 남은 부동산규제까지 풀려…'부동산 거래활성화' 기대? = 마지막 남은 부동산규제였던 '부동산 3법'이 없어지면서 이제 부동산 관련 규제가 모두 풀리게 됐다. 정부는 작년과 올해 부동산 시장이 요구해왔던 취등록세 감면과 주택금융 완화를 단행한 바 있다.
주택시장에서는 부동산 3법 처리로 시장 활성화를 기대하고 있다. 특히 재건축 다주택 허용 등으로 투자수요가 크게 늘 것으로 전망하고 있다.
국토교통부 역시 분양가상한제 폐지에 대해 구매력 있는 수요층의 주택구입을 유발하고 특히 분양가가 올라 조합과 건설사간의 재건축 분담금 갈등을 해소할 것으로 내다봤다.
국토부가 4개 재건축사업장에 대한 시뮬레이션 결과를 보면, 분양가 상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7% 줄어드는 효과가 있으며 입주 후 내부마감재 등 재시공 비용 연간 총 6143억원이 절감되는 것으로 분석됐다.
초과이익환수제 폐지와 관련한 국토부의 조사결과 대상 단지는 전국 347개 구역 18만 세대인 것으로 나타났다. 이중 수도권이 179개 구역 11만 세대로 수도권이 대부분을 차지하고 있다. 서울은 6만여 세대가 대상이다.
□ "구매심리회복, 부동산 시장 커질 것" VS "재건축 시장만 반등" = 고종완 한국자산관리연구원장은 "그동안 정부의 부동산 대책이 효과가 없었는데 부동산 3법이 통과되면서 실수요자들의 구매심리를 회복하는 효과가 있을 것으로 보인다"며 "그럼 구매 시기도 앞당겨지지 않겠나"라고 전망했다.
고 원장은 "부동산 거래 활성화가 재건축 시장과 신규분양 시장이 주도를 하는데 재건축 시장에 대한 규제가 사라지고 분양가도 상승기대감을 높이고 있어서 집을 구매할 여력이 있는 사람들은 심리적으로 안정을 찾을 것"이라며 "헌재 워낙 집값이 '바닥'이라는 인식이 커서 심리가 회복되면 내년 분양시장과 재건축 시장이 커질 것이다. 벌써부터 움직이는 분위기"라고 기대했다.
하지만 시장의 기대만큼 거래활성화가 크지 않을 것이라는 지적도 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 부동산 3법 통과와 관련해 "재건축 시장의 반등이 예상되지만 일반 아파트 시장까지 영향을 줄지는 미지수"라고 내다봤다.
박 위원은 "재건축 초과이익환수제는 올해까지 유예된 걸 3년 더 연장하는 의미라 사실상 폐지고 재건축 조합원 복수 주택 허용의 경우도 여러 채 집을 가진 조합원이 전체의 1%정도일 것"이라며 "기존 매물 시장에는 불안정성 제거라는 심리적 안정을 주겠지만 실질적으로 시장에 영향을 미치기에는 시차가 필요하다"고 지적했다.
분양가 탄력적용에 대해서는 "투기가 일어날 때 해당되는 것이니 현재로선 사실상 폐지"라며 "또 내년 3월에 청약규제가 완화돼서 분양시장 여건이 좋아져 분양가는 단기간에는 상승할 수 있다"고 전망했다.
□ 재건축 대상 강남3구 '집중'…서민주거안정 '미흡' = 또한 집값상승과 강남 3구 주택편중 심화 등 무주택자와 세입자 등 서민주거 안정에 악영향을 준다는 의견도 여전히 만만찮다. 재건축 대상이 되는 노후 건축물이 서울의 경우 상대적으로 강남에 집중됐기 때문이다.
국토위 전체회의에서 새정치연합 김상희 의원은 "부동산3법은 결국 강남 3구에게만 혜택이 제한된다"며 "전월세상한제, 계약갱신권 등 서민 주거 안정을 위한 대책이 미비하기 때문에 법안 통과를 유예해야 한다"고 말했다.
같은 당 이미경 의원 역시 "국토부가 부동산 시장 활성화에만 신경 쓴 나머지 서민들의 주거안정을 위한 대책은 소홀했다"며 서승환 국토부 장관에게 "야당이 가장 서민주거대책을 열의를 가지고 있는 만큼 서민주거대책은 야당과 사전에 논의를 거쳐 만들라"고 강하게 주문했다.
