오피스텔은 건축법상 '업무용'으로 분류됩니다. 하지만 오피스텔은 바닥 난방은 물론 주방·욕실 등을 갖출 수 있어 그동안 소형 주거시설을 많이들 사용해 왔습니다.
그래서 늘 논란의 중심에 서 있습니다. 관련 법상은 업무용인데 실제 사용되기는 주거용으로 더 많이 쓰이기 때문이죠. 정부에서도 뒤늦게 오피스텔을 '준주택'에 개념에 넣고 주거용과 업무용 모두 사용할 수 있도록 했습니다.
업무용이냐 주거용이냐의 논쟁은 세금문제로 번집니다. 업무용으로 등록하면 부가가치세(건물가액의 10%·부가세)를 환급해주는 반면, 주거용에는 이런 혜택이 없습니다. 물론 업무용으로 등록해놓고 주거용으로 임대(사용)하다 적발되면 부가가치세를 다시 내야 합니다.
그런데 주거용으로 사용한 오피스텔이 부가세 면제 대상인 국민주택(전용면적 85㎡이하)에 해당하면 어떨까요. 면제받을 수 있는 세금을 도로 토해내라고 한다면 납세자 입장에서는 크게 억울하다고 느낄 수 있을 것입니다.
□ 공부상 업무용이니, 주거용 될 수 없다(?) = 건설업자인 A씨는 지상 9층 규모의 오피스텔 건물 중 2층과 3층은 업무시설로, 4층부터 9층까지는 아파트로 건축허가 및 준공승인을 받아 분양했습니다.
이 때 2층이 부가세 면제대상인 국민주택에 해당한다고 판단, 부가세를 납부하지 않았으나 과세관청은 이를 거부했습니다.
A씨는 억울하다는 입장. 공부상으로 분류되어 있는 용도와 실제 사용되고 있는 목적이 다르다는 이유에서입니다.
A씨는 "해당건물 2층은 건축물대장 등 공부상으로는 오피스텔로 되어 있으나 최초 건축 목적 및 의도가 주거용인 주택으로 사용되도록 설계 및 시공되었다"며 "실제 사용되고 있는 양태도 업무 목적이 아닌 주거용이므로, 실질과세에 부합하게 국민주택의 공급으로 보고 부가세가 면제돼야 한다"고 주장했습니다.
하지만 과세관청은 "국민주택이라고 하면 주거용으로 사용되는 일정한 규모 이하 주택을 말하는 것인데, 해당건물 2층은 업무시설인 오피스텔로 신축이 되어 매각된 것이므로 그 용도를 주거용으로 보기 어렵다"고 반박했습니다.
그러면서 "집합건축물대장을 보면 해당건물은 2층 및 3층이 업무시설(오피스텔)로 건축허가를 받았다"며 "해당건물의 2층은 신축 당시부터 그 용도가 주거용이 아닌 업무시설용으로 계획된 것이므로 부가세 면제대상이 아니다"고 덧붙였습니다.
□ 심판원 "실질 용도는 주택으로 보인다" = 양측의 의견과 사실관계를 살핀 조세심판원은 과세관청의 처분이 잘못됐다면서 A씨의 손을 들어줬습니다.
공부상의 용도가 아닌 해당 건축물의 실제 용도를 주택으로 봤기 때문입니다.
심판원은 결정문을 통해 "해당건물 2층을 촬영한 사진자료에서 호별로 화장실, 싱크대 및 가스계량기가 설치되어 있고, 실제 주거용으로 사용된 것으로 보인다"며 "이와 함께 해당건물에 시공된 도시가스 배관, 상하수도 공사는 벽체 매립형으로 설치되어 있는 등 추후 시설 변경을 할 수 없다고 보인다"고 밝혔습니다.
이에 "비록 A씨가 해당건물 2층의 용도를 업무시설로 해 건축허가 및 사용승인을 받았고, 건축물대장에 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 그 실질적인 용도는 처음부터 주택이었던 것으로 보인다"고 강조했습니다.
[참고 심판례 : 조심2015중0629]
