내달부터 시행…"처음부터 빚 나눠 갚는 관행 유도"
만기 일시상환 방식으로 주택담보대출을 받은 사람이 분할상환 대출로 빚 갚는 방법을 바꾸면 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 재산정하지 않아도 된다.
11일 금융위원회에 따르면 이런 내용을 담은 은행업 감독규정 일부 개정안이 11월부터 시행된다.
개정안은 만기 일시상환이나 거치식 분할 상환형 기존 대출상품을 거치 기간이 없는 분할상환 대출로 바꿀 때 기존의 LTV·DTI를 그대로 인정토록 했다.
거치기간은 원금을 그대로 둔 채 이자만 상환하는 기간이다.
개정안은 같은 주택담보대출을 연장하더라도 상환방식을 바꾸거나 재약정, 대환대출 등을 하는 상황에선 LTV·DTI를 다시 산정토록 한 규정에 예외를 둔 것이다.
이자만 내다가 만기에 일시에 갚는 일시상환대출을 당장 원금을 갚기 시작하는 비거치식 분할상환대출로 바꾸려 했던 일부 금융소비자들이 LTV·DTI 재산정 과정에서 대출금이 줄 것을 우려해 상환방식 변경을 포기한다는 지적이 나오자 금융위가 대책을 마련했다.
종전 규정을 적용하면 대출시점보다 주택가격이 하락하거나 대출자의 소득이 감소한 경우 LTV·DTI를 재산정하면 대출총액이 줄어들어 감소한 대출액만큼을 당장 상환해야 한다.
일례로 5억원 주택을 담보로 현행 LTV 규제 최고한도인 70%를 적용해 3억5천만원을 빌린 대출자의 주택 가격이 4억5천만원으로 떨어졌다면 LTV 재산정 과정에서 3천500만원을 일시에 상환해야 한다.
4억5천만원을 기준으로 LTV 최고한도인 70%를 적용하면 최대 대출액이 3억1천500만원으로 줄어들기 때문이다.
소득이 줄어든 금융소비자에게도 같은 상황이 발생할 수 있다.
연소득 5천만원인 사람이 DTI 최고한도인 60%를 적용해 연간 원리금 상환액이 3천만원인 대출을 받았는데 연소득이 4천만원으로 줄었다면 연간 원리금 상환액이 2천400만원이 되도록 대출총액을 줄여야 한다.
금융위는 처음부터 빚을 나눠 갚는 관행을 정착시킨다는 의미에서 제도 변경을 모색했다.
이자만 상환하다가 만기에 대출금을 일시에 갚는 방식보다 처음부터 빚을 나눠 갚는 방식의 대출을 받는다면 대출자 스스로 대출금액을 점차 줄이게 된다.
예컨대 3억원 대출자가 LTV 70%를 적용받아 2억1천만원을 30년간 원금균등상환방식으로 빌린 경우 5년이 지나면 원금 상환액이 3천500만원이 되면서 LTV 비율이 60%로 낮아지게 된다.
이런 점을 감안해 금융위는 내년부터 주택대출을 신규 취급할 때 LTV가 60%를 넘어서는 부분을 분할상환 방식으로 취급하도록 유도할 예정이다.
◇ 주택담보대출비율(LTV·Loan To Value ratio) = 금융권에서 주택담보 대출을 받을 때 담보가치 대비 대출이 가능한 한도다. 통상 시가의 일정 비율로 정한다. 일례로 LTV 70%가 적용될 경우 5억원짜리 아파트 소유자는 근저당권 등이 설정되지 않은 것을 전제로 3억5천만원까지 빌릴 수 있다.
◇ 총부채상환비율(DTI·Debt To Income) = 소득 기준으로 총부채 상환능력을 따져 대출 한도를 정하는 비율이다. DTI 60%가 적용되면 연소득이 5천만원일 경우 연간 원리금 상환액이 3천만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한한다. 부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년 도입했다.
