저금리·저성장 기조의 장기화로 국내 주식과 채권투자 수익률이 기대에 크게 못미치자 대체투자처에 자금이 몰리고 있다. 최근 개인투자자들 사이에서도 대체투자 수단으로 한국· 영국·미국 오피스가 인기몰이를 하고 있다.
전통적 투자 포트폴리오에서는 주식과 채권이 대부분의 비중을 차지했다. 하지만 미국 금리인상, 중국 경제성장률 하락 등 외풍으로 주식시장이 불안정하고, 채권 금리가 떨어지면서 안정적인 수익률을 얻기란 힘들어졌다.
때문에 그동안 보험사, 공제회, 연기금 중심으로 대체투자를 늘려왔으나 최근 들어 개인투자자들도 대체투자에 뛰어들고 있다. 대체투자 중 가장 활발히 투자가 진행되고 있는 자산은 부동산이다.
개인투자자들은 임대료 수익의 안정성이 높은 매력에 끌려 오피스 투자에 참여하고 있다. 채권의 이자수익과 같이 부동산 투자를 통해서 고정수익이 확정되는 투자를 선호하기 때문이다.
국내 오피스 시장은 도심권역(CBD), 강남권역(KBD), 여의도권역(YBD), 분당권역(BBD), 기타권역(ETC) 등으로 구분된다.
최근 오피스의 가격이 상승 추세를 보이고 있지만, 오피스 투자는 늘고 있다. 오피스 투자를 통해 자산가치 상승에 대한 차익 실현보다는 장기적인 고정수익을 기대하기 때문이라는 것이 NH투자증권 관계자의 설명이다.
김은기 NH투자증권 관계자는 "오피스 투자를 통해 수익률 제고와 위험이 감소하는 포트폴리오 효과가 나타난다"며 "미국 및 영국 오피스 투자를 통한 글로벌 분산효과뿐 아니라 국내 오피스 투자 성과도 매우 우수한 성과를 보여주고 있다"고 말했다.
위험 대비 투자성과를 측정하는 샤프지수에 따르면 한국, 영국, 미국 순으로 샤프지수가 높았다. 하나금융경영연구소는 오피스 최적 투자 비중을 국내 오피스의 경우 27%, 국내, 미국 및 영국으로 분산된 글로벌 오피스 투자의 경우 39%로 추정했다.
김 연구원은 "국내 오피스 가격은 금융위기 당시에도 하방 경직성을 보이면서 상승 추세를 기록했다"며 "국내 오피스는 해외 오피스 투자에 비해 정보의 비대칭성이 작고, 환율 변동성에 부담이 없어 대체투자가 손쉬울 것"이라고 말했다.
개인투자자는 직접 거래 혹은 사모펀드 투자로 오피스 매매가 가능하다. 28일 부동산114에 따르면 지난 2분기, 개인이 500억원 규모의 KBD 소재 도화빌딩을 매매하기도 했고, '이지스사모부동산투자신탁 49호'가 1300억원 규모로 같은 지역의 우덕빌딩에 투자하기도 했다.
미래에셋증권 관계자는 "오피스 매매를 원하는 개인투자자가 지역명, 투자금액 등을 설정하면 증권사가 그에 맞춰 매물을 찾아 포트폴리오에 담거나 부동산 사모펀드로 간접투자하는 방식으로 투자가 가능하다"고 말했다.
한편, 오피스 투자는 연기금이 가장 적극적인 것으로 나타났다. 약 500조원의 운용 규모로 국내에서 가장 큰 규모를 자랑하는 국민연금의 경우, 전체 운용자산 중에서 약 10% 정도가 대체투자 자산에 투자되고 있는 것으로 나타났다. 이 중 약 40% 가량이 부동산 자산에 투자되고 있어 부동산 투자 성과가 연금의 대체투자 성과에 가장 큰 영향을 미치고 있다.
글로벌 연기금도 마찬가지다. 글로벌 연기금의 평균 대체투자 비중은 25%로 국내 연기금보다 높은 수준이다. 이와 같이 대체투자로서 부동산 투자 비중이 증가세를 보이는 이유는 오피스와 같은 수익형 부동산이 위험 대비 안정적인 수익률을 보이고 있기 때문이다.
