- 소액 수익형 부동산 대표 섹션오피스, 오피스텔 공급열기 가속
- 두 상품 경쟁…향후 임대수요 다른 만큼 따져보고 접근
- 근무환경 잘 갖춘 오피스, 투룸이상 오피스텔 투자가 안정적
저금리 기조가 이어지면서 소액 투자가 가능한 수익형 부동산의 투자열기가 뜨겁다.
투자자들은 투자금액이 큰 대형보다는 소형을 더 선호하고 있다. 대표적인 소형 수익형 상품으로 오피스텔, 섹션 오피스를 꼽을 수 있다.
소액 투자자들에 인기인 오피스텔은 관심만큼 공급도 늘어 서울에선 올 한해 계획 물량까지 포함해 1만실 이상 공급될 전망이다. 2014년 1만5987가구가 공급되고 2년 연속 1만가구를 이상 공급이 되는 셈이다.(부동산114 랩스 기준)
오피스의 경우 강서 마곡지구, 송파 문정지구 등 신흥 업무지구들이 속속 조성되면서 기업들의 이전이 늘면서 오피스 수요도 함께 증가해 공급이 늘고 있다.
최근 공급되는 오피스는 한 층의 사무실을 소형으로 분할해 분양하는 섹션오피스가 오피스텔과 함께 주목 받고 있다.
섹션오피스, 오피스텔 왜 인기?
섹션오피스와 오피스텔이 주목 받는 이유는 역시 저금리 때문이다.
연 1%대 저금리가 계속되면서 평균 5% 내외에서 많게는 6% 이상 수익률이 발생하는 이들 수익형 상품을 투자하는 투자자들이 늘기 때문이다.
두 번째 이유는 투자금액이 적다는 점이다.
규모의 차이는 있지만 최근 공급되는 섹션오피스는 한층 사무실을 소형으로 쪼개 분양하기 때문에 투자 비용을 낮출 수 있어 이 3억원대 이하로 떨어져 오피스텔 투자금액 수준으로 낮아진다. 공실만 주의 한다면 안정적인 수익률을 유지할 수 있다.
오피스텔 VS 섹션오피스….타깃층의 차이가 선택 포인트
오피스텔의 경우 업무용도 못지 않게 주거용으로 활용하는 경우가 많아 시간이 지나면 오피스텔에서 아파트로 거주환경을 바꿔가는 게 일반적이다.
반면 섹션 오피스는 사무용 등 업무용 공간이기 때문에 일반 오피스텔에 비해 개인사업자는 물론 법인까지 수요가 넓어진다. 더욱이 사무용 공간이라면 딱딱할 것이라는 인식과 달리 발코니나 휴게실, 피트니스, 회의실 등 편의 공간들이 제공되기도 한다.
소액투자가 가능한 오피스는 오피스텔에 비해 6~7%대 수익률을 유지하고 있다. 특히 서울 강남권 업무지구 인근 주거용 오피스텔 수익률은 4~5% 수준인데 반해 섹션오피스는 장기 임차를 원하는 법인들로 인해 상대적으로 수익률이 높다.
특히 섹션오피스는 소액투자가 가능한데다 오피스텔과 달리 화장실, 주방 등의 업무 외적인 시설이 빠지는 대신 공용회의실 등 업무용 공간을 효율적으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.
섹션오피스 수요로 공급도 점차 늘고 있지만 분양 상황은 순조롭다.
올 상반기 강서 마곡지구에 분양한 마곡 안강프라이빗타워, 보타닉비즈타워 등은 조기에 분양이 완료됐다. 이외에 송파 문정지구에 공급됐던 오피스들도 계약률이 높아 완판을 앞두고 있는 것으로 알려졌다.
신흥 업무지구로 떠오르고 있는 강서 마곡지구의 경우 롯데, 넥센, 코오롱 등 41개 기업들과 관련 종사자들(약 16만명) 수요가 두텁다. 또한 5호선, 9호선, 공항철도 등 3개 전철 노선이 지나는 뛰어난 교통환경, 여의도 공원 면적의 2배에 달하는 보타닉공원까지 갖춰 뛰어난 근무환경을 갖췄다.
마곡지구에는 이달 ‘마곡 더랜드파크’ 섹션오피스 596실이 공급된다. 단지 내에 휴게실, 피트니스센터, 골프연습장 및 회의실 등의 편의시설을 갖췄고 모든 오피스에는 발코니가, 입주민에게는 지하창고가 무상으로 제공 돼 입주 법인들의 장기계약을 통한 안정적인 수익이 예상된다. 모델하우스는 5호선 마곡역 인근에 있다.
송파 문정지구는 인근 위례신도시까지 오피스텔, 섹션오피스 등이 앞으로도 공급될 전망이어서 수요가 분산될 수는 있으나 법조타운, 동남권 유통단지 등 배후수요가 탄탄하다. 특히 강남 접근성이 좋아 강남권 임차수요가 유입되고 있다.
문정지구에서는 섹션오피스 힐스테이트 에코 송파가 분양 중이다. 8호선 문정역과 개통예정인 KTX수서역, 위례신사선 경전철 등을 이용할 수 있다. 법조타운, 업무단지 등의 입주가 완료되면 상주인구는 약 20여만명에 달할 전망이다.
배후수요를 갖춘 오피스텔도 속속 분양한다.
현대건설이 송파구 문정지구에 힐스테이트 에코 문정 오피스텔을 분양한다. 8호선 문정역, 장지역 역세권이며 전체의 약 48%가 복층형, 약 10%가 테라스형으로 설계됐다. 법조타운, 유통단지 등의 배후수요가 두텁다. 피트니스센터, 코인세탁실, 옥상정원 등 편의시설을 갖췄다.
하남 미사강변도시에는 미사 효성해링턴타워 더퍼스트 오피스텔 1420실이 분양 중이다. 하남시 인근에는 강동첨단업무단지와 미사강변도시 내 지식산업센터 등 약 8만여명의 배후수요를 갖추게 된다. 이마트, 홈플러스 등과 중앙보훈병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.
공실 우려 대비해 반드시 사전조사 선행 돼야
오피스텔, 오피스 공급이 늘면서 공실에 대한 리스크도 커졌다.
KB국민은행에 따르면 9월 말 기준 서울 오피스텔 평균 수익률은 5.46%로 1월(5.60%) 이후로 하락세를 보이고 있다.
최근 수익률 변화에 대해 업계 전문가들은 기존 강남, 도심, 여의도 등 업무지구 수요가 신흥 업무지구로 이동하면서 발생했다고 지적한다. 서울의 송파 문정지구, 강서 마곡지구, 위례신도시 등의 신흥 업무지구는 배후수요, 우수한 교통환경까지 갖춘데다 임대료도 상대적으로 저렴하다는 이유다.
업계 전문가는 “이들 수익형 부동산 투자를 위해서는 반드시 현장을 방문하고 실제로 어떤 기업, 수요가 유입되는지 사전 조사하는 것이 중요하다”라면서 “오피스는 법인들이 장기계약 할 수 있는 업무환경, 즉 내부 부대시설이나 편의시설이 잘 갖춘 것이 유리하며 오피스텔은 아파트와 유사한 구조나 조망 등의 장점을 갖춘 경우 2~3인까지 수요층이 넓어져 안정적인 수익률을 낼 수 있다”고 조언했다.
