질의
현금자산을 은행에 예치하여 그 이자로 생활을 해오고 있는데 요즘 은행금리가 너무 낮아서 예금을 해약하여 소형주택을 구입해서 임대하려고 하는데 주택임대에 대한 세금문제는 어떻게 되나요?
답변
주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 부가가치세는 과세하지 않지만 원칙적으로는 소득세를 내야합니다.
1. 과세대상
① 고가주택(과세기간종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 소득세법 제99조에 의한 기준시가가 9억원을 초과하는 주택)을 임대하는 경우
② 국외주택을 임대하는 경우
③ 2개 이상의 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우
해당 과세기간에 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득에 대하여 2016년도까지 발생하는 소득에 대하여는 비과세하고, 2017년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 14%의 세율로 분리과세 합니다.
*주택수 판정방법
∙본인과 배우자 소유주택을 합산
∙다가구주택은 1주택으로 보되, 구분 등기한 경우 각각 1주택으로 봄
∙ 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유(가장 큰 자가 2인 이상인 경우는 각각의 소유로 하되 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산)
2. 과세방법
주택임대소득은 월세의 연간합계액을 총수입금액으로 하고 임대주택에 직접 소요된 필요경비를 차감하여 소득세를 과세하고 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.
따라서 고가주택이나 2개 이상의 주택을 소유하면서 주택을 임대할 경우에는 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 절세에 유리합니다.
다만, 3주택(주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 2016년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다) 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우는 아래의 산식에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입합니다.
{해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율－당과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액
<필진 : 한국여성세무사회 소속 여성세무사>
