서울 방배동의 터줏대감이던 김동거 씨와 박공동 씨. 연배와 재산 상황이 비슷하고 집안끼리 왕래도 빈번했던 두 사람은 같이 여행하던 중에 불의의 교통사고로 사망하고 말았다. 김동거 씨와 박공동 씨 모두 슬하에 외아들뿐이다.
자녀들은 상속세 신고를 위해 세무사와 상담을 하던 중 서로 다른 상황으로 인해 박공동 씨네가 상속세 부담액이 더 크다는 것을 알게 되었다. 김동거 씨네 가족은 김동거 씨 단독명의로 되어 있는 주택에서 5년째 살고 있었고(다른 집에서 15년을 살다가), 박공동 씨의 주택은 하나뿐인 아들과 공동명의로 되어 있는 점만 다를 뿐 두 집 모두 20년 이상 한 주택에서 살아왔는데….
부모님을 모시고 살기만 해도 상속주택에 대하여 상속세를 주택가격의 80%, 최대 5억원까지 공제해주는 제도가 있다. 이를 동거주택상속공제라고 한다. 단, 다음의 몇 가지 요건을 모두 만족시키는 경우에만 가능하다(동거주택상속공제의 범위나 공제율 등에 관해서는 거의 매년 개정되므로 잘 체크하여야 한다).
① 피상속인과 상속인(직계비속인 경우로 한정)이 상속개시일부터 소급하여 10년이상(동거주택 판정기간)계속하여 한 주택에 동거할 것
② 동거주택 판정 기간에 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대 1주택일 것. 이 경우 상속개시일 현재 1세대 1주택인 경우로서 동거주택 판정 기간 중 무주택인 기간이 있는 경우에 해당 기간은 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함
③ 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것
④ 상속인이 미성년자인 기간은 동거 기간에 포함하지 않음
동거주택상속공제는 '피상속인과 상속인이 상속개시일 이전 10년 이상 계속하여 한 주택에서 동거할 것'을 요건으로 받을 수 있다. 이때 주의할 것은 10년이상 동거 요건이지 10년이상 보유 요건이 아니라는 것이다. 더불어 상속인이 미성년자인 기간은 동거 기간에 포함하지 않음을 유의해야 한다.
즉 중간에 이사를 여러 번 했더라도 10년 동안 계속하여 1세대 1주택을 유지하고 그 주택들에서 피상속인과 상속인이 10년간 계속 동거하면 된다. 만약 피상속인과 상속인이 전세를 얻어 이사를 다니면서 10년 이상 동거했고, 상속개시일 현재 1세대 1주택 요건을 충족한 상속주택이 있다면 이 경우에도 동거주택상속공제 대상이 된다.
또한 여기서 중요한 점은 피상속인과 동거했으며 주택이 없는 자녀가 그 동거주택을 상속받아야 한다는 것이다. 피상속인과 동거한 배우자가 상속을 받으면 공제 대상이 아니다. 배우자는 이미 배우자상속공제를 받기 때문에 중복해서 공제하지 않기 때문이다.
김동거 씨와 박공동 씨의 경우에 상속인은 외아들 한 명뿐이라고 가정해보자. 김동거 씨와 20년 이상 동거했던 김동거 씨의 아들은 본인 명의의 다른 주택이 없기 때문에 앞에 설명한 요건을 모두 충족하여 동거주택상속공제를 받을 수 있다. 그러나 박공동 씨의 아들은 해당 상속주택이 박공동 씨와 공동명의로 되어 있기 때문에 무주택자 상태가 아니다. 세법에서는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우 개개인이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문이다.
이러한 이유로 박공동 씨의 아들은 동거주택상속공제를 적용받지 못해 상속세 부담이 커진다. 김동거 씨와 박공동 씨의 상속재산가액이 30억 원(주택가격은 20억 원)으로 동일하다고 가정하고 상속세 부담액의 차이를 계산하면 다음과 같다.
박공동 씨의 상속인은 동거주택상속공제 5억 원을 받지 못하게 되니 2억 원의 세금을 더 내야 하는 상황이다. 김동거 씨의 경우 당해 상속주택에서 10년 이상 계속해서 동거하지는 않았지만, 종전 주택에서 1세대 1주택인 상태로 계속 동거했기 때문에 10년이라는 조건에 위배되지 않는다. 많은 주택이 공동명의로 되어 있음을 볼 때 적용 대상 주택 범위에 대한 추가적 법제화가 필요하지 않을까 생각한다.
동거주택가액의 80% 또는 5억 원의 공제 조건은 1세대 1주택자에게 매우 큰 공제 혜택일 수 있다. 따라서 10년이라는 동거 조건을 채울 수 있다면 상속재산 분할 당시에 동거한 무주택자 자녀에게 상속하는 것이 바람직하다.
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