아파트 분양권 거래 열기가 어느 때 보다도 뜨거운데요.
보통 분양권은 조합원입주권과 일반분양권을 말하는 것으로 두 권리는 양도소득세 적용 시 많은 차이를 발생시키고 있습니다.
특히 '주택 수에 포함되는 권리가 되느냐 아니면 일반권리이냐' 여부가 상당히 중요한 문제로 여겨지고 있는 상황입니다.
우선 조합원입주권은 주택 재개발·재건축, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 등 사업 성격에 따라 여러 가지로 구분되는데요.
통상 자주 접하는 조합원입주권은 재개발·재건축 관련 입주권을 말하는데 해당 권리를 언제 취득했느냐에 따라 주택 양도소득세 세율 적용에서 중요한 주택보유기간 차이가 발생합니다.
만약 한 투자자가 조합원입주권을 '관리처분계획 인가일' 이전에 취득한 경우라면 아파트 공사기간인 권리 보유기간도 주택보유기간에 합산되기 때문에 주택 양도 시 낮은 세율을 적용받을 확률이 높아집니다.
하지만 인가일 이후 취득했다면 권리를 승계 취득한 것으로 보기 때문에 권리 보유기간이 주택 보유기간에 합산되지 않습니다.
이처럼 관리처분계획 인가일은 세금 문제에서 매우 중요한 항목인데요.
관리처분계획 인가는 분양 신청 기간이 종료된 뒤 사업 시행자가 기존 건축물을 철거하기 전 ▲분양대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액 ▲분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업 시행 인가를 고시한날의 가격 등이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받는 것을 말합니다.
그렇다면 만약 조합원입주권만 단독 매도하는 경우 세율은 어떻게 될까요?
조합원입주권은 단기매매인 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율(6~38%)을 적용 받습니다.
또 이 권리는 주택으로 간주되기 때문에 조합원입주권과 일반주택을 모두 보유하고 있는 사람이 일반주택을 양도할 때 일시적 2주택 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
반면 일반분양권은 주택이 아닌 단순히 부동산을 취득할 수 있는 권리를 나타내는데요. 이런 이유로 일반분양권은 아무리 오래 가지고 있다고 할지라도 비과세와 장기보유특별공제(10~30%)를 적용 받을 수 없습니다.
일반분양권을 파는 경우 1년 미만인 단기매매의 경우 50%, 2년 미만은 40%의 고세율을 적용 받습니다. 또 비과세를 적용받기 위해서는 아파트 완공 후 2년 이상 보유해야 합니다.
아울러 일반분양권 여러 개를 가지고 있더라도 2년 이상 보유한 주택이 1채인 경우라면 주택 양도 시 비과세 혜택을 챙길 수 있습니다.
