앞서 재산 취득자금에 관하여 자금출처 조사를 받을 때 어떻게 소명해야 하는지 소개하였다. 이번에는 금융기관 대출금, 기타 채무, 부동산 임대보증금 이 3가지에 관하여 자세하게 살펴보겠다.
먼저, 금융기관 대출금이다. 금융기관 대출금의 경우에는 실제로 부동산 취득에 사용되었는지를 확인하게 된다. 만일 신탁 관계 자금이나 기업 대출자금 중에서 운전자금 대출 또는 시설자금 대출을 본래 목적으로 사용하지 않고 부동산을 취득한 것으로 전용한 것이 확인되면 당해 대출금을 부동산 취득자금의 출처로 인정하지 않는다. 또한 한국은행에 통보하여 대출 용도 외에 사용된 대출금을 회수하도록 한다.
두 번째, 금융기관 채무가 아닌 경우에는 객관적으로 확실한 채무에 대해서만 자금출처로 인정된다. 당해 채무가 부동산 취득에 사용된 것으로서 거래 상대방과의 자금 흐름 내용이 제시되어야 한다. 만일 사채 등으로 자금을 조달한 경우에는 채권자 등의 인적 사항이 구체적으로 확인되어야 한다. 즉, 사채를 자금출처로 인정받으려면 채권자가 받은 이자에 대하여 최소 27.5%의 소득세를 납부해야 한다는 점을 반드시 전제해야 한다.
세 번째, 부동산 임대보증금의 경우 임대보증금은 부동산 취득에 사용된 것 중 임차인 등에 의해 객관적으로 확인된 것이어야 한다. 국세청에서는 원칙적으로 부동산 임대에 따른 부가가치세 신고 및 소득세 신고금액과 일치하는지를 반드시 검증한다. 만일 자금출처를 입증하기 위하여 제출한 자료와 비교하여 기존에 신고했던 부가가치세나 종합소득세가 과소 신고된 사실이 밝혀진다면 세금의 추가 납부 문제가 생길 수 있으므로 상당한 주의를 요한다.
현재는 3채 이상의 주택 임대보증금도 3억 원이 넘는 경우에는 종합소득세를 과세하기 때문에 주택에 대한 임대보증금을 자금출처로 제시하는 경우에도 소득세 과세를 조심해야 한다. 예컨대 부동산을 취득하기 위하여 실제로 아버지에게 자금을 빌렸다고 하자. 아버지에게 반드시 갚기로 약속도 하였다.
이와 같은 자금도 채무로 인정받을 수 있을까? 실생활에서는 흔히 발생할 수 있는 일인데도 자금출처 조사에서 부모와 자식 간의 채권·채무 관계는 원칙적으로 인정하지 않기 때문에 상당한 주의를 요한다. 이러한 직계가족 간의 채권·채무 관계를 그대로 인정한다면 다양한 방법으로 증여세를 탈루할 만한 여지를 제공할 수 있기 때문이다. 따라서 객관성이 명백하지 않아 인정받기 어렵다고 보아야 한다.
명의상 채무자와 사실상 채무자가 다른 경우에는 자금출처로서 인정받을 수 있을까? 타인 명의로 대출받았으나 그 대출금에 대한 이자 지급, 원금 상환 및 담보 제공 등으로 사실상 갚아야 하는 자가 그 재산을 취득한 사람임을 확인할 수 있는 경우에는 자금출처로 인정받을 수 있다.
해당 부채를 자금출처로서 인정할 수 있는데도 재산 취득자가 이를 갚을 능력이 없다고 판단하는 경우에 국세청에서는 부채 사후관리대장에 등재하고 채무의 변제 상황을 6개월마다 조사한다. 만일 부채를 갚은 사실이 확인된 때에는 어떤 자금으로 부채를 갚았는지 조사한다는 사실도 잊지 말아야 한다.
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