# 주택 임대차계약을 체결한 임대인 A는 은행측에서 질권설정통지서를 수령하였는지 여부에 대한 전화가 오자 당황했다.
질권설정이 무엇인지 모르는 A는 이와 관련한 통지 수령시 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 생각해 더 이상 연락하지 말라고 하면서 전화를 끊었다.
# 임대인 C는 임차인 D와 임대차계약을 체결하였고 이후 은행측에서 D와 임대차계약을 체결한 사실이 맞는지를 확인하고자 C에게 확인서명을 요청했다.
이런 절차가 무엇인지 제대로 이해하지 못한 C는 혹시라도 모를 법적인 책임이 우려돼 서명을 거부했다.
전세가격의 지속적 상승으로 전세자금대출에 대한 수요가 꾸준히 증가하는 상황 속에서 전세계약 시 생겨나는, '복잡한 법률관계에 얽히는 것을 꺼리는 임대인의 우려'와 이에 '임대인으로부터 협조받는데 애로를 겪는 임차인의 걱정'이 가벼워질 전망이다.
금융감독원은 전세자금대출에 대한 임대인의 불필요한 오해와 불안을 해소함으로써 전세자금대출이 원활히 취급될 수 있게 '전세자금대출 표준안내서' 및 '보증상품별 비교안내문'을 만들어 이달중 영업점과 부동산중개업소 등에 비치하겠다고 7일 밝혔다.
금감원은 전세자금대출 표준안내서는 임대인용과 임차인용으로 구분되며 전세자금대출에 수반되는 제반절차 및 임대인 협조가 필요한 사항을 담고 있다고 설명했다.
이어 보증상품별 비교안내문은 전세자금대출 상담시 보증기관별로 요구되는 제반절차 및 내용을 담고 있어 임차인이 전세자금대출 상품을 합리적으로 선택할수 있게 해준다고 덧붙였다.
전세자금대출이란 임차인이 전세계약 종료시 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인해주는 세입자 대상의 은행 대출상품을 의미한다.
전세자금대출은 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등과 같은 보증기관의 보증서 발급을 통해 취급된다.
금감원 관계자는 "전세자금대출 취급과 관련한 제반 절차 및 법률관계를 임대인 및 임차인 모두에게 충분히 설명할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.
그는 "전세자금대출과 관련한 불필요한 오해가 해소되면 임대인이 관련 절차에 대해 보다 원활하게 협조할 수 있을 것"이라며 "임대인의 원활한 협조 하에 임차인 또한 자신에게 적합한 전세자금대출 상품을 용이하게 선택할 수 있을 것"이라고 부연했다.
◆…자료=금융감독원 제공
한편 금감원에 따르면 현재는, 전세계약 체결 시 전세자금대출 취급 관련 제반절차와 임대인 협조필요사항 등을 설명해주는 표준안내서가 없다.
이는 임대인에게 전세자금대출과 관련해 충분한 정보제공이 이뤄지지 않는 요인으로 작용한다. 전세계약 체결 후에는 은행에서 질권설정 사실 등을 통지할 때 임대인이 이후 절차에 협조하지 않게 되는 결과를 초래해 계약의 체결이 무산되기도 한다.
이 구조를 살펴보면 은행은 임대차보증금반환채권에 대한 우선적 권리를 확보하기 위해 별도의 조치를 취한다. 별도의 조치에는, 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하게 하거나 임차인으로 하여금 동 채권을 은행 또는 보증기관에 양도케 하는 것이 있다.
질권은 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권을 뜻한다.
이처럼 임차인과 은행간 채권보전조치가 끝나고 나면 민법에 의거, 임차인과 은행은 이 사실과 관련해 임대인에게 통지하거나 임대인으로부터 승낙을 받아야 한다. 임대인은 이 과정에서 통지에 대한 유선확인, 임대차계약사실 확인서 서명 등에 협조해야 하며 그래야만 전세자금대출이 원활히 진행될 수 있다.
질권설정 또는 채권양도는 은행이 임대차보증금반환채권에 대한 우선적 권리를 확보하고자 임차인과 체결하는 계약이다. 때문에 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향을 끼치지 않는다.
또 금감원에 따르면 보증상품별 비교안내문 미비로 인해, 임차인의 경우 보증기관별 대출절차보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 전세자금대출을 선택하는 경향이 짙다.
보증기관별로 채권보전절차(질권설정, 채권양도) 유무 등 대출취급 절차와 관련한 장단점이 존재함에도, 임차인은 보증기관별 상품의 장단점을 제대로 파악하지 못한채 전세자금대출을 무턱대고 선택하는 경우가 많은 것이다.
이에 보증상품별 비교안내문은 한국주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증공사 등 보증기관별 취급상품에 따라 보증대상, 대출한도, 채권보전절차, 임대인에 대한 유선확인 등의 절차를 비교설명하고 있다.
