“박 대표, 경기가 안 좋을수록 제일 비싼 땅 사야해.”
40년이상 부동산업종에 종사하면서 온갖 부침을 경험한 건설사 회장님이 필자를 볼 때 마다 반복적으로 강조하는 말이다. 최근 글로벌 부동산 트렌트 중 하나는 경기가 안 좋을수록 도심권에 위치한 부동산에 집중하는 것이다. 도심권은 수요가 풍부해 환금성도 뛰어나기 때문이다.
“6개월만 지나면 부동산은 다시 회복할 것이다. 대신 뉴욕 런던 파리 등 글로벌 대도시에만 투자하라.”
2008년 글로벌 금융위기가 한창일 때 지금의 미국 대통령인 트럼프가 했던 말이다.
뉴욕 맨해튼이나 도쿄, 홍콩이나 싱가포르 등 대도시 중심지역에 위치한 부동산들은 수요가 충분하고 거품이 거의 없어 불황기에도 하락폭이 적었고 호황기가 다시 돌아오자 오히려 상승폭을 키우고 있다.
경기에 따른 거품지수를 판단할 때 '에그프라이(egg fry) 이론'도 상기할 필요가 있다. 에그프라이 이론은 달궈진 프라이팬 안에 놓여 있는 계란 프라이를 상상해 보면 쉽게 이해할 수 있다.
즉 열에 의해 데워진 흰자와 노른자가 프라이가 되는 것은 거의 동시지만 반대로 식을 때에는 노른자가 아닌 흰자부터 식어가는 데서 착안한 것이기 때문이다. 마찬가지로 저성장기에는 철저하게 거품이 적은 핵심 지역(노른자위)을 공략해야 한다는 것이다.
주가 수준을 나타내는 보조지표의 한 수단인 주가수익배율(PER)로 거품을 판단해 부동산에 투자하는 것도 좋은 방법이다. 일반적으로 주식이든 부동산이든 일반적으로 PER가 낮을수록 투자가치가 좋다고 볼 수 있다.
PER가 낮다는 것은 그만큼 해당자산이 비해 저평가 되었다는 뜻이고, 반대로 높다는 것은 고평가 된다는 의미다. 즉 PER가 낮아 월세수익률이 우수한 부동산이 시장회복시 반등속도가 빠르고 시장이 악화 되더라도 떨어지는 속도가 느리다.
“펜션, 타운하우스, 골프회원권 사야될 것 같습니까? 아니면 가지고 있는 친구를 사귀어야 할 것 같습니까?” 역시 PER로 거품지수를 판단하면 답이 명확하다.
투자금액 대비 임대수익률이 낮은 외곽지역 대형아파트, 펜션, 타운하우스, 골프회원권 등은 PER가 높다. 반면에 도심권의 전세가율이 높고 월세전환이 원활한 중소형 아파트와 새 아파트들이 PER가 낮아 투자수익률이 훌륭하다고 볼 수 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
