정부가 19일 발표한 부동산시장 대책에서 '투기과열지구' 지정은 일단 포함시키지 않았다.
하반기 미국의 기준금리 추가 인상이 예고되고 있고 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 투기과열지구 지정으로 부동산 시장에 과도한 충격을 줄 수 있다는 우려에서다.
다만, 부동산 과열 양상이 확산된다고 판단했을 땐 투기과열지구 지정 등의 추가조치를 해나간다는 방침이다.
Q. 대책 추진 배경은?
A. 최근 대내외 경제여건 개선, 연휴 및 대선기간 관망세 종료, 저금리 등으로 부동산시장 심리가 호전되면서, 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가했다. 그 결과, 5월3주부터 서울 등 일부 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하는 등 국지적인 과열을 보이고 있다.
국지적 과열이 심화․확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있으며, 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생하고 있다.
이에 따라, 지역별·주택 유형별 시장 분석을 토대로 지역적 범위를 진단하고 선별적‧맞춤형 처방을 마련했다.
과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위하여 조정대상지역에 기존의 청약제도․전매제도에 관한 사항뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 재건축 규제도 도입했다.
이번 대책의 시행을 통해 실수요자 위주의 시장이 강화되고, 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 있다. 정부는 앞으로 대책에 따른 시장상황 변화를 지속적으로 모니터링하면서, 과열 지속·확산 시 단계적 안정화 조치를 강구할 계획이다.
Q. 조정대상지역의 선정 기준은 무엇인지?
A. 주택가격, 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중, 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려하여 과열우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정했다.
Q. 이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정 기준은?
A. 경기 광명시, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족하며 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다.
부산 기장은 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있어 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다. 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0 : 1 수준으로 과열 우려가 높은 지역이다.
Q. 이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?
A. 하반기 미국 기준금리 추가 인상 예고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서, 일시에 시장에 과도한 충격을 주는 것 보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고, 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것이다.
이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속 시에는 '투기과열지구' 지정을 적극 검토할 계획이다.
Q. 맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는 것인지? 이미 분양 계약한 주택에도 전매제한기간 강화가 적용되는 것인지?
A. 개정된 제도 중 강화된 전매제한기간은 오늘(6.19) 입주자모집공고분부터 적용된다.
6.19일 이전에 입주자모집공고를 한 주택에는 적용되지 않으므로, 이미 분양계약을 하였거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용 되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자모집승인신청분부터 적용된다.
입법예고, 규제개혁위원회 심사, 법제처 심사 등 '주택공급에 관한 규칙' 개정 절차를 최대한 단축하여 신속히 시행할 예정이다.
Q. 금번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외될 것인지?
A. 시장상황을 지속적으로 모니터링하여 조정 대상지역으로 선정된이유가 해소되었다고 판단될 경우 제외 여부를 검토할 계획이다.
Q. 조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양 받을 수 있는 경우는?
A. 조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다.
이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거전용면적이 60㎡ 이하 이어야 한다.
예를 들어, 기존에 주거전용면적이 150㎡인 주택을 1채 소유한 조합원은 59㎡ + 91㎡ 이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 다만, 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영되어야 적용할 수 있다.
Q. 재건축 조합원 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은?
A. '도시 및 주거환경 정비법' 개정이 필요한 사안으로, 금년 6월중 법 개정안을 발의하여 하반기 중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일 이후(금년 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다.
Q. 이번 LTV·DTI 규제강화의 특징과 기대효과는?
A. 이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은, 일부지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다.
주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 대해서 全업권 LTV·DTI를 동일하게 강화(LTV 70→60% DTI 60→50%)된다. 은행권뿐만 아니라, 제2금융권 대출까지 동일하게 규제함으로써, '14.8월 합리화조치 이전에 문제가 되었던 풍선효과를 방지하기 위해서다.
제2금융권은 2012년 투기지역 해제이후 가장 강한 LTV·DTI 규제가 적용된다.
非수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써, 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지시켰다.
그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입하여 대출 건전성의 강화를 도모한다. 집단대출에 대해서는 여신심사가이드라인 적용('17.1.1)에 이어 DTI까지 적용됨으로써, '차주의 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나누어 갚는' 여신심사 체계가 완비될 것으로 보인다.
다만, 서민·무주택 실수요자에 대해서는 기존의 LTV·DTI 규제비율을 유지한다. 부실가능성이 상대적으로 낮은 실수요자에 대해서는 자금공급 규모를 유지함으로써, 내집마련을 지원하고 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원하기로 했다.
Q. 14.8월 이전 수준으로 LTV·DTI를 환원하지 않고 특정지역만 대상으로 강화한 이유는?
A. 이번에 LTV·DTI 규제를 강화한 것은 일부지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다.
단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화될 우려가 있으므로 선제적으로 대출기준을 강화하였으나, 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그러한 우려가 적어 대출기준 강화 대상에서 제외했다.
Q. 정부는 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었는데, 입장을 선회한 것인지?
A. 이번 LTV·DTI 비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건전성 악화 우려에 대응한 것으로, 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다.
금융업권별로 차등 적용되던 규제비율을 동일한 수준으로 조정하여 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하되, 수도권 등 부동산시장 과열로 인해 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 규제비율을 일부 조정한 것이다.
Q. 조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유 및 실수요자에 대한 과도한 규제가 아닌지?
A. 조정대상지역내 집단대출(잔금대출)에 대한 DTI 적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다.
조정대상지역은 높은 청약경쟁률 지속, 분양권 전매 증가 등 과열 양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI 규제를 적용하여 중도금대출 단계에서부터 금융회사의 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고할 계획이다.
'갚을 수 있는 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚도록'하는 여신심사 선진화의 일관된 기조하에 실수요자의 과도한 상환부담을 사전에 방지할 필요가 있다.
다만, 과열지역에 대한 선별적 대응이라는 정책목표를 감안하여 조정대상지역 집단대출에 대해서만 DTI를 적용한다. 서민층 무주택 세대에 대해서는 DTI 10%p 상향적용(60%) 및 정책모기지 공급을 통해 자금애로 발생을 최소화할 계획이다.
Q. 실수요자 자금애로에 대한 대응방안은?
A. 조정대상지역에 대한 맞춤형 금융규제를 강화하되, 서민층 무주택 세대(부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주)에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려했다.
조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화된 LTV·DTI 규제비율을 적용하지 않고 현행 수준으로 적용(LTV 70%, DTI 60% 적용)했다. 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되, 규제비율은 10%p 상향하여 완화 적용(60%)했다.
서민·실수요자들의 내집마련 기회 제공을 위해 정책모기지(디딤돌대출, 보금자리론, 적격대출)를 금년 중 차질 없이 공급('17년 공급계획 44조원)할 계획이다.
