정부가 메가톤급 부동산대책인 8·2 대책을 통해 다주택자는 실거주할 집이 아니라면 팔거나 임대주택으로 등록하라는 메시지를 던졌다.
특히 정부는 양도소득세 등 세제 혜택을 내세우며 4년짜리 단기 임대를 8년 이상 장기 임대로 전환하도록 유도하고 있다.
그러면 임대주택은 어떻게 등록하고, 어떤 혜택을 볼 수 있을까.
◇임대사업자 등록 후 국세청 사업자 등록까지
7일 국토교통부에 따르면 임대주택 사업자로 등록하고 그에 따른 혜택을 보려면 지방자치단체에 주택 임대사업자로 등록하고서 국세청에 사업자 등록도 해야 한다.
우선 임대사업자 등록은 주민등록상 주소지 관할 시·군·구청 주택과에서 하면 된다.
사업자등록 신청서와 주택 매매계약서 등을 준비해야 한다. 처리 기간은 5일 내외이며 별도 수수료는 없다.
주거용 오피스텔이나 본인이 거주하는 다가구주택 등도 등록할 수 있다.
임대주택은 임대 기간에 따라 4년은 일반 임대로, 8년은 준공공 임대로 나뉜다. 한번 선택하면 중도에 바꿀 수 없었는데 정부는 앞으로 일반을 준공공으로 중도에 전환하는 것을 허용하는 방안을 검토 중이다.
임대사업자는 세제 혜택 등 인센티브를 누리지만 그 대신 등록 임대주택을 임대 의무기간 임대해야 해 주택 매각이 제한된다. 임대료도 연 5% 이상 올릴 수 없다.
국세청에 사업자로 등록하려면 사업자등록 신청서와 주택임대사업자 등록증을 준비해 거주지 관할 세무서에서 신청하면 된다.
소득세와 양도세 감면, 종부세 합산 배제 등을 위해 사업자 등록이 필요하다.
임대사업자 등록이나 국세청 사업자 등록은 각각 '민원24'와 '국세청 홈텍스' 홈페이지 등 인터넷으로도 가능하다.
◇넘치는 세금 혜택…임대기간 길수록 유리
등록 임대주택에 대해서는 취득·임대(보유)·양도 단계에 따라 각종 세금 혜택이 쏟아진다.
우선 60㎡ 이하 규모의 주택을 신규로 분양받아 임대주택으로 등록하면 취득세가 면제된다.
재산세는 2채 이상 등록됐을 때 혜택을 받을 수 있다.
8년 준공공 임대의 경우 전용면적 40㎡ 이하는 면제되고 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면받는다. 4년 일반 임대는 60㎡ 이하는 50%, 60~85㎡는 25% 감면된다.
월세나 전세보증금 등에 대한 소득세 감면은 우선 주택의 전용면적이 85㎡ 이하이며 공시가격이 6억원 이하여야 한다.
현재는 3가구 이상인 경우 준공공 임대는 75%, 일반 임대는 30% 감면해주지만 최근 세법 개정안을 통해 주택 수 기준이 3가구에서 1가구로 줄었다.
양도소득세는 8년짜리인 준공공 임대를 10년 이상 계속 임대한 경우에만 감면된다.
장기보유특별공제는 준공공 임대 중 임대 기간에 따라 8년 이상이면 50%, 10년 이상이면 70% 공제율이 적용된다. 4년 임대는 양도세 비과세 헤택은 없지만 최대 40%의 장기보유특별공제가 적용된다.
종합부동산세는 임대주택의 공시가격이 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하이며 5년 이상 임대됐을 때 비과세된다.
정부는 9월 주거복지 로드맵에서 자발적 임대사업자 등록을 확대하기 위해 세제 헤택을 늘리고 리모델링비 등 기금 지원을 확대할 방침이다
또 임대소득자의 건강보험이 지역보험으로 전환됨에 따른 건강보험료 급증할 것으로 우려됨에 따라 일정 소득 이하의 임대소득자는 건보료 부담을 경감해주는 방안 등도 담길 것으로 알려졌다.
