당첨확률 낮아진 신혼부부는 특별공급·신혼희망타운이 유리
추석 이후 새 아파트 분양 물량이 쏟아지는 가운데 앞으로 내집마련 무주택자 또는 갈아타기 수요자들은 청약 전략을 다시 짜야 한다.
정부의 8·2 부동산 대책으로 청약가점제 물량과 1순위 요건 등이 새롭게 달라진 때문이다.
당장 추석 이후 분양되는 물량부터 새 제도가 적용되기 때문에 바뀐 제도를 숙지해야 당첨의 기회를 넓힐 수 있다.
◇ 투기과열지구·청약조정지역 가점제 물량 확대…1순위 2년 기다려야
지난달 20일 시행된 주택공급에관한규칙 개정안에 따르면 앞으로 수도권과 지방에 관계 없이 투기과열지구나 청약조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야 청약 1순위 자격이 주어진다.
지금까지 수도권에서는 청약통장 가입 후 1년(수도권 외 6개월)이 지나고 납입횟수 12회(수도권 외 6회) 이상이면 1순위 자격을 얻을 수 있었지만 앞으로는 청약조정지역에선 2년을 기다려야 한다.
투기과열지구는 서울 25개 구와 과천시, 세종시, 성남시 분당구, 대구시 수성구 등 29곳이며 청약조정지역은 서울 전역과 세종시, 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대구 등 총 40곳이다.
가점제 물량도 달라진다. 장기 무주택자의 당첨확률을 높이고 투자 목적의 가수요는 차단하기 위해 민영 아파트에 대한 가점제 물량은 늘리고 추첨제 물량은 축소했다.
청약가점제는 무주택 기간과 청약통장 가입 기간, 부양가족 수 등을 점수(총 84점)로 매겨 점수가 높은 사람에게 먼저 당첨 기회를 주는 제도다.
투기과열지구의 85㎡ 이하 주택의 경우 가점제 물량이 일반공급 주택 수의 75%였으나 앞으로 100%로 확대돼 전량 가점제 물량으로 우선 공급된다.
청약조정지역에서는 85㎡ 이하 주택은 가점제 물량이 40%에서 75%로 늘어나고, 85% 초과 주택은 종전까지 가점제 물량이 없었지만 앞으로는 30%가 적용된다.
예비입주자도 기존에는 추첨으로 당첨자를 선정했으나 이제는 가점제가 우선 적용돼 1순위 신청자 중 높은 가점을 가진 사람이 우선 당첨된다.
투기과열지구나 청약조정지역이 아닌 곳에서 가점제로 당첨된 경우 2년간 가점제 적용 대상에서 제외하는 조항도 신설됐다. 전문 떴다방들이 가점이 높은 무주택자들의 통장을 관리하며 '청약쇼핑'을 하는 것을 막기 위한 조치다.
가점제 고득점자들에 대한 별도의 재당첨 제한이 생긴 만큼, 이 경우 본인이 원하는 지역을 골라 신중히 청약해야 한다.
정부 대책으로 청약가점제 물량과 1순위 요건 등이 새롭게 달라진 만큼 바뀐 제도를 꼼꼼히 따져보고 청약하는 좋다. [연합뉴스 자료사진]
◇ 청약가점 높은 무주택자 인기지역 공략…유주택자는 중대형 전환 고려
전문가들은 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 인기 지역의 당첨확률이 높아진 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다고 조언한다.
서울의 인기지역의 경우 중소형 아파트 당첨자의 가점제 점수가 평균 50∼60점대다. 그러나 지난달 '로또 아파트'로 불리며 인기리에 분양된 서초구 센트럴자이의 경우 투자수요가 대거 몰리면서 가점제 평균 점수가 70점대를 상회하기도 했다.
부동산 업계에 따르면 가점제 점수가 높은 사람들이 노릴 만한 인기 아파트들이 추석 이후 연말까지 줄줄이 나온다.
서울 개포·서초·고덕 등 강남권 재건축 단지의 일반분양이 줄을 잇고 마포·영등포구 일대에도 인기 아파트들이 분양될 예정이어서 실수요자들이 적극 공략해볼 만하다.
과천 지식정보타운과 성남 고등·하남 감일지구 등 공공택지내 민영아파트도 청약 경쟁률이 치열할 전망이어서 가점 높은 무주택자일수록 당첨에 유리하다.
다만 한 번 당첨되면 5년내 재당첨이 금지되고 청약조정지역은 1주택자도 양도세 비과세 혜택을 받기 위해선 2년 동안 실거주를 해야 하는 만큼 전매차익보다는 장기적인 안목에서 분양받는 게 좋다.
이번 가점제 개편의 최대 피해자는 20∼30대 신혼부부다. 가점제 점수가 낮아 일반 1순위의 당첨확률이 낮아진 까닭이다.
국토부는 이 때문에 조만간 제도 개선을 통해 민간 분양주택의 신혼부부 특별공급 비율을 85㎡ 이하 민영주택은 10%에서 20%로, 국민주택기금을 지원받는 국민주택은 15%에서 30%로 늘릴 방침이다.
또 신혼부부릉 위해 공급하는 '신혼희망타운'도 당초 5만가구에서 7만가구로 공급 물량을 확대하기로 했다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "신혼부부, 다자녀, 노무모 부양, 생애최초 등 특별공급 대상자는 특별공급과 일반 1순위 두 번의 기회가 있는 만큼 이를 적극적으로 활용하는 게 좋다"고 말했다.
주택을 소유하고 있는 '갈아타기' 수요나 가점이 낮은 경우에는 추첨제 분양물량이 많은 85㎡ 초과 중대형 아파트 청약을 고려할 만하다.
국민은행 박원갑 WM스타자문단 수석전문위원은 "가점이 낮으면 중소형 아파트 청약통장의 납입금액을 증액해 중대형 아파트 청약으로 돌리는 것도 생각해볼 수 있다"며 "다만 중도금 대출이 어려워진 만큼 사전에 자금계획을 세워야 한다"고 조언했다.
지방 아파트는 청약에 신중해야 한다. 최근 충북·충남·경남·경북 등지에는 미분양이 증가하고 집값도 약세가 이어지고 있어 투자 목적의 청약은 금물이다.
1주택 이상 보유자는 투기과열지구와 청약조정지역내 1순위 청약 자격이 없기 때문에 청약보다는 기존 주택 구입쪽으로 눈을 돌리는 게 낫다.
내외주건 김신조 대표는 "다주택자 양도세 중과가 시행되는 내년 4월 전까지 급매물이 나올 가능성이 크다"며 "1순위 자격이 없거나 가점제 점수가 낮은 사람들은 이러한 다주택자매물을 잡는 것도 방법"이라고 말했다.
