임대주택 세제혜택 대상 수도권 공시가격 6억원 기준 상향 고심
전문가 "고가 임대주택 등록 유인 위해 필요"…이달 주거복지로드맵 포함될 지 주목
정부가 주택 임대사업자에 대한 인센티브 확대 방안의 하나로 수도권 기준 공시가격 6억원을 초과하는 주택에 대해서도 양도소득세 등 세제혜택을 주는 카드를 검토하고 있다.
정부 논의 과정에서 변수는 있지만 이 방안이 시행될 경우 강남을 비롯한 공시가격 6억원 초과의 고가주택 소유자들의 임대사업자 등록이 늘어날지 주목된다.
1일 부동산 업계와 여당 관계자에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등 정부 당국은 이달 발표될 주거복지로드맵에 이와 같은 내용을 포함한 임대사업자 인센티브 지원 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다.
국토부는 지난 8·2부동산 대책에서 임대인의 자발적인 임대사업자 등록을 촉진하기 위해 주거복지로드맵에 주택 임대사업자에 대한 다양한 지원 방안을 담겠다고 밝힌 바 있다.
현재 주택 임대사업자에게는 임대료 인상을 연 5%로 제한하되 주택 규모와 임대사업 기간 등 세부 조건에 따라 취득세·보유세·소득세·양도소득세를 감면 또는 면제하는 세제혜택이 주어진다.
양도세의 경우 장기보유특별공제율이 8년 이상 임대가 의무화된 준공공임대에는 양도소득의 50∼70%, 4년 이상의 단기 임대에는 임대 기간에 따라 최대 40%가 적용되고 있다.
또 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 대상에서 제외되고, 올해 말까지 신규 매입한 준공공임대 주택을 10년 이상 임대하면 양도세를 면제해주는 혜택을 오는 2020년 말까지 연장하는 법 개정도 추진중이다.
그러나 이러한 혜택은 현재 수도권은 공시가격 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에만 주어진다.
이 때문에 공시가격 3억, 6억원이 넘는 주택의 소유자들은 임대사업자 등록을 하고 싶어도 세제 감면혜택 등 메리트가 없어 사업자 등록을 꺼린다는 지적이 제기됐다.
실제 서울 강남권은 소형 아파트도 공시가격이 6억원을 넘는 곳이 많고, 강북 마포·용산·성동구 등 도심권의 전용 84㎡ 새 아파트도 공시가격이 6억원을 초과하는 곳이 늘고 있다.
서울 서초구 반포동 아크로리버파크의 경우 전용 59㎡짜리 소형이 현재 시세가 16억∼16억5천만원, 국토교통부 공시가격이 9억∼10억원에 달한다.
실수요자들로부터 인기가 높은 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 84㎡ 아파트 역시 현재 시세가 9억∼10억원으로 올해 공시가격이 6억원을 넘어섰다.
부동산 전문가는 "서울의 경우 올해 4월 공동주택 공시가격이 발표된 이후 아파트값이 계속 상승하면서 현재 공시가격 6억원짜리 아파트의 실거래가가 8억∼10억원대에 이른다"며 "집값이 크게 올랐기 때문에 '6억원' 제한을 그대로 유지하면 등록 대상은 그만큼 제한적일 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
지난해와 올해 2년 연속 집값이 많이 오르면서 내년에 발표되는 공시가격도 올해보다 크게 인상될 것으로 보여 임대사업 세제혜택을 받을 수 있는 주택은 더 줄어들 전망이다.
'수도권 6억원'의 세제혜택 대상 기준이 지난 2011년 만들어져 최근 가격 상승을 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적도 있다.
서울 아파트 중위가격은 9월말 현재 6억5천29만원으로 2010년 말 대비 31% 올랐는데 세제혜택 대상 기준은 6년째 변화가 없다는 것이다.
전문가들은 최대한 많은 다주택자를 임대사업자로 유인하기 위해 세제혜택의 대상을 확대할 필요가 있다고 말한다.
국토부가 지난 4월 공표한 공동주택 공시가격에 따르면 6억원 초과∼9억원 이하의 공동주택은 전국적으로 19만6천262가구이며, 이 가운데 84%인 16만5천103가구가 서울지역에 몰려 있다.
세제혜택 대상 주택을 공시가격 6억원 초과로 확대할 경우 전국에서 가장 높은 임대수익을 올리고 있는 서울지역 투기지역내 주택 보유자들을 임대사업자로 유인할 수 있는 셈이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "어차피 임대사업자 등록을 확대하고 소득에 대해 과세를 하는 것이 정책목표라면 6억원의 기준에 얽매일 이유는 없다"며 "최근 집값 상승을 반영해 공시가격 기준을 현실화할 필요가 있다"고 말했다.
부동산114 함영진 리서치센터장도 "은퇴자들이 선호하는 다가구주택의 경우 서울 강북의 일반적인 신축 가격도 13억∼14억원에 달한다"며 "이런 사람들을 임대사업자로 유인할 수 있는 당근책(세제혜택)을 고려해 볼 만하다"고 말했다.
그러나 공시가격 6억원 초과 주택은 실제 시세가 8억∼10억원이 넘어 자칫 고가주택에 대한 세제혜택 과다 논란으로 이어질 수 있다.
이 때문에 만약 정부가 공시가격 기준을 현실화하더라도, 그 상한을 7억원 정도로 최소화하거나 금액별로 취득세·보유세·양도세 등 세제혜택을 차등 적용할 가능성이 크다고 전문가들은 보고 있다.
국토연구원 천현숙 박사는 "임대주택의 자발적 등록 확대는 사적 임대시장을 양성화해 과세 대상으로 유인하고, 임차인의 장기 주거안정을 꾀하자는 것이 목표"라며 "세제혜택 대상 주택을 특정 금액으로 못 박지 말고, 양도차익이나 대상 주택의 공시가격별로 세제혜택을 차등화하는 것도 방법이 될 것"이라고 말했다.
박원갑 전문위원은 "내년 4월 이후 양도세 중과가 시행되면 다주택자들은 양도세 중과가 배제되는 임대사업자 등록과 주택 매도, 버티기 등 3가지 안을 놓고 고민하게 될 것"이라며 "고가주택의 경우 취득세 혜택까지 주기 어렵다면 취득세 감면 대상에선 제외하되 양도세와 소득세 혜택만 줘도 다주택자를 임대사업자로 유인하는 당근책이 될 수 있다"고 말했다.
정부 관계자는 이에 대해 "세제혜택 대상 주택을 6억원 초과로 확대하는 방안도 검토 대상 중 하나지만 아직 확정된 것은 없다"며 신중한 입장을 보였다.
정부는 지난달 24일 발표된 가계부채대책의 시장 파급효과 등을 살펴본 뒤 주거복지로드맵에 담길 인센티브 방안 등을 확정해 이달 중 발표할 계획이다. 이 때문에 발표 시기는 이달 중순 이후가 될 것이라는 전망이 많다.
정부는 이번 임대사업자 등록 인센티브 방안에서 임대사업자 세원 노출에 따른 건강보험료 등 사회보험료 인상에 대한 특례 제공, 임대주택에 대한 리모델링 지원 확대 등의 안을 함께 검토 중이다.
또 내년까지 과세 유예된 2천만원 이하 주택 임대소득자에 대한 과세를 앞당기거나 연장하는 문제도 논의 중인 것으로 알려졌다. 김동연 경제부총리는 이에 대해 최근 국정감사에서 "2019년부터 과세한다는 원칙을 유지하는 것이 맞지 않나 생각한다"고 답변한 바 있다.
