지난해 종합부동산세 도입을 골자로 한 보유세제 개편 당시에도 '혁명적' 사건이라 칭했지만 최근 발표한 정부의 방안은 '제2의 혁명' 이라고 해도 과언은 아닐 것이다.
정부가 발표한 방안은 특히 부동산 양도소득세를 오는 2007년부터 기준시가(아파트, 주택), 공시지가(토지)가 아닌 실거래가로 과세한다는 내용이다. 보유세 부담도 지속적으로 올려 오는 2017년에는 부동산 가격의 1% 수준으로 끌어올린다는 내용을 담고 있다.
이에 따라 앞으로 부동산을 보유한 사람들의 세부담은 확연히 달라지게 된다. 납세자들 입장에서 '아까운 돈' 일 수 밖에 없는 세금을 한 푼이라도 줄이기 위해서는 상황판단을 잘해야 한다. 다시 말해 치밀한 '절세전략' 이 필요한 것이다.
■ 내년부터 2주택자 비거주 주택 양도시 실가과세
우선 내년부터는 1세대 2주택자들은 살지 않는 집을 팔 때 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 내게 된다.
아직 성문화에 이르지 못해지만 정부 방침대로 간다는 점을 전제할 때 2007년부터는 1세대1주택자를 제외한 사람들이 실거래가 기준으로 양도소득세를 내야 한다.
현재는 정부가 지정한 투기지역, 기준시가 6억원 이상의 고가 주택, 1년 미만 단기양도 주택, 3주택 양도, 분양권을 포함한 미등기 전매 등에 대해서만 양도세가 실거래가 기준으로 과세되고 있다.
따라서 당장 2주택자들은 자신이 살고 있지 않은 집을 미리 미리 매물로 내놓는 것을 고려해 볼 만하다. 가지고 있어봐야 보유세 부담이 껑충 껑충 뛰기 때문에 재산적 가치가 떨어지기 전에 파는 것이 유리한 것.
집 값이 해마다 뛴다는 보장이 없다는 점을 감안할 때 올해 안으로 '가장 시세가 좋을 때'를 선정해 눈 딱 감고 파는 것이 세금을 아끼는 길이다. 정부가 주택소유자들에게 숨통을 터 주기 위해 유예기간을 줄 수도 있지만 발빠르게 움직여 처리 해놓는 것이 한층 수월하다.
그러나 주말부부가 2주택을 가진 경우 등에 해당된다면 좀 더 관망할 필요가 있다. 정부가 이 같은 일신상의 '부득이한 경우' 에 대해서는 예외(기준시가 과세)를 인정하는 방안을 검토키로 했기 때문이다.
다만 현재 투기지역에 집을 두 채 가지고 있는 경우라면 지금도 양도세가 실가 기준으로 과세되기 때문에 서두르지 않아도 된다. 일단은 양도세가 적게 나오는 집부터 팔고 나머지 집은 현행 법상 1주택자 비과세 요건을 채워놓는 것이 좋다.
■ 보유세 줄이는 데는 '타이밍' 이 최고
재산세, 종합부동산세 등 부동산 보유세를 줄이는 정도(正道)는 '타이밍'을 잘 맞추는 것이다.
보유세의 경우 매년 6월1일 현재 보유자를 기준으로 부과되기 때문에 사는 사람 입장에서는 6월1일 이후 등기를 하게되면 보유세를 면제받을 수 있게 된다. 분양을 받은 집이라면 입주시점을 6월 이후로 늦추는 센스를 발휘해 볼 필요도 있다.
종부세 과세대상 부동산(주택 기준시가 9억원이상, 토지 공시지가 6억원 이상)소유자라면 '나눠 투자하기'를 활용해 볼만하다. 비싼 집을 가지고 있다면 토지로 분산해 투자하거나 땅이 많다면 일부를 처분하고 주택으로 사두면 종부세 대상에서 빠질 가능성이 커진다.
주택이나 부동산을 부부가 절반식 공동으로 소유하는 것도 절세의 방법이다. 예를 들어 기준시가 4억원 짜리 집을 3채 가지고 있는 경우 한 채를 배우자에게 양도하면 종부세 대상에서 제외될 수 있다. 다만 증여시 증여세, 취·등록세는 조금 부담해야 한다.
그러나 증여세와 취·등록세는 한 번만 내면 되지만 종부세는 대상에 해당될 경우 매년 내야하고 또 가액이 뛰는 만큼 금액을 더 내야한다. 따라서 어느 쪽이 유리한지에 대해 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.
