다주택자, 주택 처분약속·특별 사유 있어도 규제지역 대출은 불가
9·13 주택시장 안정대책 발표로 가장 큰 영향을 받게 된 계층은 2채 이상 주택을 보유한 다주택자와 주택임대사업자다.
정부가 실거주 외 주택 구입에 대해서는 대출을 쉽사리 내주지 않겠다는 의지를 다지면서 다주택자와 주택임대사업자의 규제지역 신규 주택 구매 대출은 거의 불가능해졌다.
25일 금융위원회와 은행연합회의 FAQ(자주하는 질문)에 따르면 2주택 세대는 주택 처분을 약속하거나 직장근무 등 특별한 사유가 있더라도 규제지역 내 주택을 사려는 목적으로 주택담보대출을 받을 수 없다.
규제지역 주택의 전세금 반환용도 대출은 기존 주택을 매도하겠다는 내용의 계약서를 입증해야만 1주택자에 준해 해당 대출을 받을 수 있다.
추후 기존 주택을 매도했다는 결과를 제출하지 못하면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다.
2주택 이상을 보유한 세대가 의료나 교육비가 필요해 주택담보로 생활안정자금을 받으려면 주택을 추가 구매하지 않겠다는 약정을 따로 체결해야 한다. 이 경우 대출은 연간 기준으로 최대 1억원까지 나온다.
다만 2주택 이상 보유했더라도 규제지역이 아닌 곳의 주택을 살 경우에는 주택담보대출이 제한되지 않는다.
주택임대사업자의 경우 투기지역·투기과열지구에서 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 줄어든 것이 가장 큰 변화다.
9·13 대책 이전에 임대업대출을 받았다가 만기를 연장하는 경우에는 종전 LTV를 적용받지만, 증액하거나 대환하면 곧바로 강화된 LTV 규제가 적용된다.
그나마도 주택담보대출을 이미 받은 상태라면 LTV 40%는커녕 투기지역 주택 취득용 대출이 제한된다. 임대주택 개·보수 용도의 대출 정도만 가능하다.
또 주택담보대출이 한 건도 없더라도 투기지역·투기과열지구에서는 공시가격 9억원 이상 고가주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 신청할 수 없다.
여기에 임대업이자상환비율(RTI)도 준수해야 한다.
RTI는 연간 부동산 임대소득은 연이자비용으로 나눈 것으로, 현재 RTI 비율이 1.25배 이상일 때 주택임대사업자에게 대출이 실행된다.
다주택자가 투기지역 내 주택을 구매하려면 실거주 주택을 제외한 나머지 주택을 주택임대사업 용도로 등록하는 방법이 있다.
주택임대사업 용도로 등록된 주택은 주택 수 산정에서 빠지기 때문이다.
사업자등록증을 복수로 갖고 있다면 주택담보대출 관련 운신의 폭이 좀 더 넓어진다.
제조업 사업자등록증이 있는 주택임대사업자가 제조업 목적으로 주택담보대출을 신청하면 LTV 규제에는 구애받지 않는다. 다만 다른 목적으로 쓴 것이 발각되면 사업자대출이 5년간 제한된다고 금융위는 밝혔다.
