2기분 이상 월세 연체하면 집주인이 계약갱신 거부할 수 있어
2기분 이상 월세 연체는 임대차 계약 해지 사유에도 해당
해지 후 명도소송과 함께 점유이전금지 가처분 신청해야
법도종합법률사무소는 주택임대차보호법(주임법) 상 계약해지 사유에 해당하는 2기분 이상 연체가 발생했다면 세입자는 계약갱신요구권을 사용할 수 없다고 4일 밝혔다.
법도종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사는 “주임법상 집주인은 특별한 사유가 없는 한 세입자의 계약갱신요구권을 거부할 수 없다”며 “다만 세입자가 2기분 이상 월세가 연체된 경우라면 임대차 3법이 정한 갱신요구권은 사용할 수 없다”고 설명했다.
지난 2020년 7월 이른바 임대차 3법이라는 이름으로 국회를 통과한 주택임대차보호법에 의하면 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하고 있다. 기존 2년에서 4년(2+2)으로 계약연장을 보장하도록 하되 집주인이나 가족이 실거주 할 경우에는 계약갱신요구를 거부할 수 있도록 했다.
엄 변호사는 “개정된 주임법은 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 조항도 마련해 두고 있다”며 “2기분 이상 월세를 연체하면 제6조의3 제1항 제1호에 따라 집주인은 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있다”고 말했다.
즉 2기분 이상 월세를 연체한 세입자에게 집주인은 계약해지를 통보할 사유와 계약갱신요구권을 거절할 사유가 된다는 것이다.
한편 세입자에게 임대차 계약 해지통보를 할 때는 집주인의 의사가 세입자에게 도달해야만 해지효력이 발생한다.
엄 변호사는 “임대차 계약 해지통보를 할 때는 내용증명으로 해지 의사를 전달하는 것이 효과적”이라며 “만약 집주인의 계약 해지 의사를 전달받고도 세입자가 나가지 않는다면 명도소송을 제기해야 한다”고 말했다.
명도소송이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다.
엄 변호사는 “종종 명도소송에서 승소판결을 받더라도 강제집행에서 점유자가 바뀌면 승소판결문이 무용지물이 되는 경우가 있다”며 “이 같은 불상사를 방지하기 위해서는 명도소송과 함께 점유이전금지 가처분도 신청해야 한다”고 덧붙였다.
점유이전금지 가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 세입자가 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.
법도법률사무소의 명도소송센터 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지 가처분을 동시에 진행하는 비율은 98% 이상인 것으로 나타났다.
