상생임대인 세제혜택 확대로 계약 갱신 유도
"주택공급 숨통" 평가 속 "다주택자에 혜택" 의견도
월세세액공제 확대엔 "수요 제한적, 혜택 많지 않아"
'분양가 상한제' 개선, 내 집 마련엔…"옥석가릴 듯"
◆…정부가 21일 내놓은 임대차 시장 안정 방안은 임차인의 부담을 완화하고 전월세 물량을 유도하게끔 초점을 맞췄다.(사진 연합뉴스)
6·21 대책에 따르면, 상생 임대인이 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올리면 1세대 1주택 양도소득세 비과세·장기보유특별공제에 필요한 '2년 실거주' 요건이 면제된다. 상생 임대인 범위도 넓힌다. 현재 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 인정되던 것을, 1주택자 전환 계획이 이는 다주택자에게도 혜택을 준다.
당초 상생 임대인 제도는 올해 말까지만 시행될 예정이었으나, 시장안정을 위해 적용기한을 2년 늘리기로 했다. 집주인이 실거주 요건을 채우려 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하기 위함이다.
또 전·월세 물건을 늘리기 위해 대출과 분양가상한제 관련 실거주 의무도 완화한다. 규제지역 주택구매를 위해 주택담보대출을 받을 경우 기존주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 늘리고, 신규주택 전입 기한은 아예 없앤다.
건설 등록임대 활성화, 미분양주택 종합부동산세 부담 완화 등을 통한 단기 주택공급 촉진, 분양가상한제 적용 주택 실거주 의무 합리화를 통한 임대매물 유통 물량 확대를 골자로 한 임대주택 공급 확대책도 함께 내놨다.
정부는 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올린다. 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다. 최근 불거진 '전세의 월세화'에 따른 임차인 부담이 높다는 판단에 따른 조치다.
◆…'임대차 시장 안정화 방안'이 매물 품귀 현상을 빚고 있는 전월세 시장에 어느 정도 숨통을 틔울 것으로 전망된다.(사진 연합뉴스)
전문가들은 임대차 시장을 안정시키는데 효과가 있을 것으로 봤다. 다만, 집주인과 세입자 모두 실질적인 혜택을 체감하기에는 제한적이라는 지적도 함께였다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "집주인의 실거주 의무 완화와 임대 주택 공급을 통해 공급 부족 문제를 해소할 수 있을 것"이라며 "공급이 빠르게 늘어나면 8월 전셋값이 급등할 우려는 적어 보인다"고 평가했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책 카드를 총동원한 것은 긍정적"이라는 의견을, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 "1주택자 양도세 규제를 풀어 전세공급의 물꼬를 트는 것은 좋은 대안"이라고 평가했다.
다만 다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해서는 아파트 매입 임대사업자 세제 혜택 유인을 높일 필요가 있단 목소리다. 함 빅데이터랩장은 "상생 임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제 혜택이 1가구 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 한정돼 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 어렵다"고 지적했다.
반면, 일각에서는 분양가상한제 적용 주택의 실거주 의무 완화 방안을 두고 갭투자 등 투기를 조장할 우려가 있어 면밀한 시장 모니터링이 필요하다는 지적도 있다.
월세 세액공제 대상 확대에는 체감 폭이 적을 것이라는 의견도 있다. 양지영R&C연구소 소장은 "상생임대인 제도 확대는 전월세 가격 안정화에 긍정적인 효과를 기대할 수 있지만, 세입자 지원은 여전히 대상 수요가 제한적이라 혜택받은 수요가 많지 않다는 점은 아쉽다"고 진단했다.
◆…정부가 건설사들의 주택공급을 촉진하기 위해 아파트 분양가 산정시에도 주거이전비, 자재가격 등을 반영토록 분양가상한제를 손질한다. 사진은 21일 둔촌 주공아파트 재건축 현장이 공사가 중단된 채 방치돼 있는 모습.(사진 연합뉴스)
분양가상한제(분상제) 보완도 6·21 대책의 핵심내용으로 꼽힌다. 정비사업에서 발생하는 이주비에 대한 금융비, 주거이전비, 상가세입자 영업손실 보상비, 총회운영비 등의 필요경비를 택지비 가산비로 포함시킬 수 있도록 하는 게 골자다. 기본형 건축비도 자잿값이 크게 변동할 경우 수시 고시를 통해 탄력적인 대응이 가능하게 했다.
이 조치로 정비사업 비용과 자잿값 인상분을 분양가에 반영할 수 있는 길이 열려 사업여건이 개선됐다는 평가가 나오지만 실질적인 분양 촉진으로 이어질지는 미지수다.
박원갑 전문위원은 "답보상태인 주택공급에 숨통이 트일 것"이라면서도 "다만 재건축은 최종 걸림돌이 재초환(재건축초과이익환수제)이므로 어떻게 할지 사회적으로 논의해야 한다"고 말했다. 그러면서 "청약시장은 분양가 인상, 금리 상승, 집값 약세로 가격과 입지 경쟁력에 따라 옥석가리기가 분명해질 것"이라고 했다.
