세입자가 임대차 계약 위반을 하지 않으려는 노력이 우선
세입자의 권리금 거래를 건물주가 거부해도 합법적일 수도
세입자 위법행위, 재건축, 건물 노후, 보상, 신규세입자 문제
16일 엄정숙 부동산전문 변호사는 ‘법도TV’에서 “세입자의 권리금 거래는 건물주가 함부로 방해하거나 거부해서도 안 되는 강행규정”이라며 “만약 건물주가 세입자의 권리금 보호 의무를 어긴다면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 말했다. 이어 “다만 법률상 건물주가 권리금 보호 의무가 없는 경우도 있어 계약 전후로 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있다”고 조언했다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금반환소송’을 말한다.
건물주가 권리금 거래를 합법적으로 거절할 사유에는 세입자의 위법행위, 재건축 사유, 건물 자체의 문제, 권리금 보상 여부, 신규세입자 문제 등 5가지를 들 수 있다.
권리금 보호가 되지 않는 첫 번째 경우는 세입자가 임대차 법률을 위반했을 때다. 엄 변호사는 “세입자의 위법행위는 대표적으로 3기 이상의 임대료를 연체했거나 건물주의 동의 없는 무단전대(재임대 행위) 등이 있다”며 “세입자의 임대차 법률 위반은 더 나아가 갱신요구권 박탈이나 임대차 계약 해지 사유가 될 수 있다”고 경고했다.
다음으로 세입자가 임차한 건물에 재건축 사유가 발생 시 권리금 보호가 되지 않을 수 있다. 물론 급작스러운 건물주의 재건축 통보는 위법에 해당하지만 그렇지 않은 경우가 있다는 뜻이다.
엄 변호사는 “임대차 계약 당시 건물주가 세입자에게 재건축 계획을 설명하고 그 계획에 따르는 경우 법률상 세입자의 갱신요구권과 권리금 회수기회를 거부할 수 있다”며 “건물이 심하게 노후 되어 훼손 또는 일부 멸실이 되는 등 안전사고 우려가 있다면 건물주는 권리금 보호 의무책임을 지지 않는다”고 전했다.
반면 건물주가 세입자의 권리금 회수기회를 거부하지 않더라도 권리금 보호 자체가 되지 않는 건물도 있다. 상가건물 임대차보호법(상임법) 제10조의5 제1호와 제2호의 경우다. 해당 법률에 따르면 백화점이나 대형쇼핑몰 같은 건물 또는 국가 소유 건물은 권리금 회수가 불가능하다고 규정하고 있다.
엄 변호사는 “이는 법률상 정해진 규정으로 세입자가 계약 전 미리 체크하는 것이 좋다”며 “다만 위 조건에 해당하더라도 전통시장은 예외적으로 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호’에 따라 권리금 적용대상이 된다”고 귀띔했다.
한편 신규세입자 대신 건물주가 기존 세입자에게 충분한 보상을 해줬을 경우도 세입자가 권리금 주장을 하지 못한다.
상임법 제10조 제1항 제3호에는 ‘서로 합의하여 임대인(건물주)이 임차인(세입자)에게 상당한 보상을 제공한 경우’ 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정한다. 다시 말해 갱신요구권 부분에서 충분한 합의는 법률상 세입자가 스스로 권리금을 포기한다는 의미와 같기 때문이다.
마지막으로 세입자에게는 잘못이 없지만 신규세입자에게 문제가 있다면 건물주가 권리금 거래를 거절할 수 있다. 상임법 제10조의4 제2항 제1호와 2호 규정이다. 먼저 1호에는 ‘임차인(세입자)이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’ 제2호에는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’다.
엄 변호사는 “건물주가 신규세입자의 자질과 능력에 대해 의심이 든다면 법률상 계약을 거절할 사유가 된다”면서도 “다만 세입자는 신규세입자의 정보에 관해 동법 제5항 규정에 따라 건물주에게 소명할 기회가 있다”고 강조했다.
