H씨는 직접 기른 무공해 먹거리, 자연과 숨쉴 수 있는 기회, 자녀들의 농촌 체험 등 다양한 혜택을 누릴 수 있는 주말농장을 준비중이다.
적당한 장소에 적합한 금액으로 농장을 알아본 H씨 가족은 주말마다 찾게 될 주말농장에 대한 기대에 부풀어있다.
하지만 H씨의 부인은 문뜩 주말농장에 대한 세금문제가 걱정됐다. 당장 잇점이 많아 준비하고 있는 일이지만 보유세는 얼마나 될런지 또 사정이 긴박해 농장을 처분하게 되면 양도세는 얼마를 내야 하는지 궁금했던 것이다.
H씨 역시 부인의 걱정을 듣고 주말농장에 대한 세금문제가 궁금해졌다. 얼마 전 신문에서 오는 2007년부터 비사업용 토지에 대해 양도세를 중과세 한다는 이야기를 봤기 때문에 더더욱 근심이 쌓였다.
주말농장은 비사업용 토지일까 아님 농지로 구분되는 것일까.
□ 비사업용 토지 양도세 60%의 높은 세율 적용
비사업용 토지란 보유기간 중 사업용으로 사용되지 않는 토지로 농지·임야·목장용지·비사업용 나대지 등을 포함하고 있다.
정부는 투기 억제를 위해 비사업용 토지에 대해 2006년 1월 1일부터 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하고 있으며, 오는 2007년 1월 1일부터는 비사업용 토지는 장기보유특별공제혜택도 받지 못한다.
특히 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지는 2007년 1월 1일 이후 양도시 60%의 높은 세율이 적용된다.
그러나 비사업용 토지라 할지라도 H씨의 경우처럼 주말영농체험용으로 소유한 농지(1000평방미터 약 300평)를 포함한 몇 몇 경우는 투기목적으로 보지 않아 중과세 대상에서 제외되고 있다.
중과세 대상에서 제외되는 경우를 살펴보면 ▲재촌·자경농지 ▲상속·이농농지 ▲20년 이상 소유한 농지 ▲재촌하는 자가 소유한 임야 ▲상속받은 목장용지(상속일로부터 5년 내 양도시) ▲운동장·경기장 등 체육시설용 토지 ▲주차장용 토지 ▲예비군훈련장용 토지 등 이다.
또한 사업에 이용되지 않는 토지라 할지라도 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용했거나 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 이용, 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용했을 경우엔 현재 사업용으로 사용하지 않는 토지라도 중과세 대상에서 제외된다.
□ 1가구 3주택 보유시도 양도세 중과세
비사업용 토지와 마찬가지로 1가구 3주택(상속·임대주택·입주권 등도 포함) 역시 중과세 대상이다.
특히 서울·인천·경기 등 수도권 지역이나 광역시에 소재한 1가구 3주택과 수도권·광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)이라도 기준시가가 3억원을 초과하는 1가구 3주택은 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10∼30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 없으며, 미등기양도자산(70%) 다음으로 높은 60%의 세율이 적용된다.
그러나 2003년 12월 31일 이전에 취득한 소형주택으로 건평 18평, 대지 35평 이하 주택으로 기준시가 4000만원 이하의 주택의 경우에는 1가구 3주택 자도 중과세가 부과돼지 않는다. 다만 오피스텔 미치 정비구역으로 지정·고시된 재개발(재건축) 주택은 소형주택이라도 중과세 된다.
또한 국민주택규모이하로 기준시가 3억이하, 5호 이상을 10년 이상 임대해 준 장기임대주택과 장기사원용 주택, 문화재주택, 저당권실행 및 채권변제로 취득한 주택도 중과세 대상에서 제외된다.
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