토지담보대출·채무보증 약정 추가, 대상기관에 새마을금고 포함
평가등급 현행 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화
브릿지론(기준신설) 및 본PF로 구별, 핵심 위험요인 반영해 구체화
사업성 부족 사업장 사후관리 기준 마련, 실효성 있는 관리 유도
◆…사진=조세일보 DB
금융감독원은 현재의 부동산PF 시장 불확실성을 해소하고 사업장 재구조화‧자금 선순환 촉진 등 PF시장 연착륙을 위해 '부동산PF 평가 개선반'을 구성해 부동산PF 사업성 평가의 객관성‧합리성 제고를 위한 제도개선 방안을 마련했다.
각 금융업권은 개선된 평가기준을 모범규준 등에 반영해 2024년 6월부터 평가할 예정이며 최초 평가시에는 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 대해 우선 적용하고 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가할 계획이다.
부동산PF 평가기준 개선방안에는 ▲평가대상 확대 ▲평가등급 세분화 ▲평가기준 구체화 ▲사후관리 기준 마련 등이 포함됐다.
먼저 현재 관리중인 부동산 PF대출(본PF, 브릿지론) 외에 위험 특성이 유사한 토지담보대출 및 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고도 포함됐다. 이에 따라 2023년말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준에 이른다.
다음으로 평가등급을 현행 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화해 사업성 부족 사업장에 대한 적극적인 사후관리를 유도하기로 했다. 기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 '부실우려' 등급으로 분류하고 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도한다.
더불어 평가기준을 사업장별 성격에 따라 브릿지론(기준신설) 및 본PF로 구별하고 핵심 위험요인을 반영하여 구체화했다. 또한 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 해 평가기준의 경직성을 완화했다.
아울러 사업성 부족 사업장에 대한 사후관리 기준을 마련해 실효성 있는 관리를 유도하고 금융회사의 평가결과에 대한 점검을 강화하기로 했다. 유의(재구조화, 자율매각 등)‧부실우려(상각, 경‧공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고 금감원이 사후관리 이행사항을 점검하기로 했다. 다만 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경‧공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진한다.
금감원은 금융시장에서의 비중이 큰 은행‧보험업권의 경우 전체 PF여신 규모는 크나 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호해 평가기준 개선이 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상했다.
저축은행 등 중소금융업권은 브릿지론·토담대 비중이 높아 상대적으로 평가기준 개선에 따른 부담이 있을 것으로 보이나 높은 자본비율을 유지하는 가운데 PF 부실에 대비해 그간 선제적 충당금 적립 등으로 충분한 손실흡수역량을 확충해 온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준으로 판단했다.
따라서 전반적인 금융시스템은 개선된 평가기준 적용 시에도 안정적일 것으로 예상했다.
금감원은 건설사가 영향을 받을 수 있는 부분은 공사가 진행 중인 본PF의 공사중단에 따른 채무인수 시이나 금번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론‧토담대 사업장일 것으로 예상돼 건설사 부담은 크지 않을 것으로 판단했다.
한편 본PF의 경우 건설사가 대부분 책임준공 약정, 신용보강 등을 제공하고 있어 우발채무 현실화 가능성이 있으나 브릿지론 단계에서와는 달리 본PF 사업장은 사업성이 저하되는 경우에도 공사를 중단하기보다는 대주단 및 이해관계자간 협의를 통해 공사를 계속 진행하는 경우가 많으므로 실제 건설사의 채무인수 가능성은 제한적일 것으로 봤다.
금감원 관계자는 "금번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다"고 밝혔다.
그러면서 "이러한 과정을 뒷받침하기 위해 실효성 있는 수요 기반 확대 및 이를 촉진할 수 있는 인센티브 제공 노력이 필요하다"며 "이에 은행‧보험업권이 최초 1조원 규모의 신디케이트론을 조성하여 민간수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황 등을 감안해 최대 5조원까지 규모를 확대하는 방안을 적극 검토할 예정"이라고 강조했다.
금융감독원은 향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하고 현재 추진 중인 대주단 협약 개정, 부실사업장의 경‧공매 활성화 방안 등도 차질없이 추진해 금융회사 및 건설사 등 시장 충격을 최소화하면서 부동산PF 시장이 연착륙될 수 있도록 면밀하게 관리해 나갈 방침이다.
