서울 오피스 빌딩 3월 매매량 '감소', 반면 거래금액은 '급증' 왜?

3월 전체 오피스빌딩 거래 8건 중 7건 'GBD(강남업무지구)' 집중

강남구 초고가 빌딩 연달아 거래 체결 영향

올해 3월 서울시 오피스 부동산 시장은 금액 단위가 큰 거래가 체결됨에 따라 활기가 감돌았다. 사무실 거래량도 5개월 만에 100건대를 넘어섰고, 거래액도 2월과 비교해 11배 이상 오른 것으로 나타났다.
특히 오피스빌딩의 경우 8천억원에 가까운 빅딜이 성사돼 전월 대비 거래금액이 큰 폭으로 상승했으며, 3월에 거래된 8건 가운데 7건이 GBD(강남업무지구) 권역에서 발생했다.

14일 빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문 프롭테크 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)은 국토교통부 실거래가 자료(2024년 5월 2일 다운로드 기준)를 기반으로 2024년 3월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 발표했다.

◆ 오피스빌딩 거래량 1건 줄었지만, 거래금액은 전월 및 전년 동월比 급증

3월 서울시에서 거래된 오피스빌딩 거래액은 2월(1935억원) 대비 689.3% 상승한 1조5273억원을 기록했다. 전년 동월(6건, 1836억원)과 비교하면 거래량과 거래액이 각각 33.3%, 731.9% 증가한 것으로 집계됐다. 반면, 매매거래량은 총 8건으로, 직전월과 비교해 1건(11.1%) 줄어들었다.

매매거래액이 가장 높은 오피스빌딩은 강남구 역삼동에 위치한 '아크 플레이스'로, 약 7917억원에 매매가 이뤄졌다. 이외에도, 강남구 대치동 소재 'T412' 빌딩은 3277억원, 강남구 역삼동에 위치한 '아이콘 역삼'이 2043억원에 거래되는 등 수천억원을 호가하는 빌딩 매매가 발생한 것으로 확인됐다.

눈에 띄는 점은 이들 빌딩 거래 모두 GBD(강남구·서초구)에서 발생했다는 점이다. 3월 한 달간 총 8건의 거래 중 7건(1조5220억원)이 GBD에서 발생했으며, CBD(종로구, 중구)와 YBD(영등포구, 마포구) 내 거래는 전무했다. 그 외 지역(ETC)은 1건(53억원)에 그쳤다.

◆ 서울시 사무실 거래량 및 거래금액 모두 전월比 증가 
3월 서울시 사무실(집합) 매매거래량은 직전월 89건과 비교해 39.3% 오른 124건으로 확인됐다. 이는 전년 동월 81건 대비 53.1% 증가한 수준이자, 지난해 10월(102건) 이후 5개월 만에 세 자릿수 거래량을 기록한 것이다. 특히, 거래금액은 4871억원으로 직전월인 2월(439억원)보다 1009.6%, 지난해 3월(334억원)과 대비해서는 1358.4%가량 급증했다.

이러한 큰 폭의 거래액 상승에는 송파구 신천동 소재 빌딩에서 발생한 거래가 주요한 영향을 미친 것으로 해석된다. 1개 사무실이 단일 기준 최고가인 약 1475억원에 매매됐다. 동일 건물에서 발생한 2건의 사무실 거래까지 합하면 약 1599억원 규모다.

이밖에 중구 다동 소재의 업무시설에서도 15건이 합산 2671억원에 매매되며 전반적인 사무실 거래금액 상승을 이끌었다.

권역별로는 CBD(종로구·중구)에 위치한 21개 사무실이 2696억 원에 거래됐다. YBD(영등포구·마포구)는 27건 거래에 거래액은 122억원에 달했다. GBD는 2월과 동일한 11건이 거래됐으며 거래금액은 직전월보다 34.8% 오른 31억원으로 확인됐다.

3월 한 달 기준 가장 높은 가격에 거래된 사무실을 배출한 ETC에서는 총 65건이 2021억원에 매매됐으며, 직전월(55건, 168건)과 비교하면 각각 18.2%, 1103% 올랐다.

◆ 오피스빌딩 매매 시장 '법인'이 주도.. 사무실은 개인 간 거래 다수

거래주체별(매도자-매수자 순)로 살펴보면 오피스빌딩은 법인과 법인 간 매매거래가 100%(8건, 1조5273억원)를 차지했다. 사무실의 경우에는 개인과 개인 사이의 계약이 전체 124건의 거래 중 49.2%(61건)을 차지했고 이어 법인과 법인, 개인과 법인이 각각 21.8%(27건), 19.4%(24건)의 비중을 보였다.

반면, 거래금액 기준으로는 법인들 간의 거래가 4505억원(92.5%) 규모로 가장 크게 나타났다.

◆오피스빌딩 공실률 전월比 0.06%p 내린 2.21% 기록...NOC는 소폭 하락 
부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면, 3월 서울시 오피스빌딩 평균 공실률은 2.21%로 안정적 흐름을 유지하고 있는 것으로 확인됐다. 이는 직전월 2.27%에서 0.06%p 줄어든 수치다.

주요 권역별로는 YBD와 GBD에서 소폭 증가했으며, CBD는 감소한 것으로 집계됐다. YBD의 공실률은 직전월 1.4%에서 0.07%p 늘어난 1.47%를 기록했고 GBD는 1.71%에서 0.03%p 증가한 1.74% 수준으로 확인됐다. CBD의 3월 공실률은 2.9%로 전월 대비 0.17%p 줄었다.

한편 3월 서울시 전용면적당비용(NOC)은 19만7915원으로 직전월 19만8620원과 비교해 소폭 감소했다. 권역별로는 GBD가 전월(20만7829원)에서 2049원 줄어든 20만5780원으로 나타난 가운데, CBD와 YBD는 각각 19만4846원, 18만9443원으로 전월보다 미미하게 올랐다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "그간 관망세를 유지하던 투자자들이 안정적인 공실률을 토대로 높은 수익성을 보이는 빌딩들에 관한 선별적 투자에 나서고 있다"며 "최근 담보 대출 금리가 4%대 초중반으로 하락하며 투자 실행 동력을 얻은 것도 비교적 높은 금액 대 거래가 성사된 배경 중 하나로 분석된다"고 말했다.