위례포레스트부영, '분상제' 적용 놓고 갈등… "원인은 LH 공고문(?)" 

입주민들 "LH 2013년 공고문…"분양가상한제 적용" 명시

부영건설 측 "입주자모집공고… 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 적용 받지 않는다"

위례신도시의 공공임대아파트인 '위례포레스트부영' 아파트의 조기분양 추진 과정에서 '분양가 상한제' 적용을 놓고 건설사(부영건설) 측과 입주민들 간에 갈등 상황이 연출되고 있다.

분양가 상한제를 '적용해야 한다'는 입주민들의 주장과 '적용할 수 없다'는 부영건설 측이 맞서고 있기 때문이다.

입주민들의 분상제 적용 근거는 지난 2013년 10월 23일 한국토지주택공사(LH)에서 밝힌 '위례지구 공동주택용지 공급 안내'라는 공고문이다.

이 공고문의 '공급대상토지' 항목에는 공급용도를 '85㎡초과 임대아파트'로, 'A2-13 블록'이라고 설명하면서 '10. 기타 유의사항' ⑬에 "본 사업지구의 공동주택은 「주택법」제38조의2 등 관련법령에 따라 분양가상한제 적용을 받습니다."라고 명시적으로 규정하고 있다.

입주민들은 이 부분을 근거로 'A2-13 블록'에 지어진 '위례포레스트부영' 아파트는 분양가 상한제가 적용돼야 한다고 주장하고 있다.

반면 부영 측은 입주자모집공고문 및 임대차계약서를 근거로 분양가 상한제가 적용되지 않는다고 반박하고 있다.

■ 위례포레스트부영 입주와 조기 분양

'위례포레스트부영' 아파트는 (주)부영주택에서 LH가 경기도 성남시 수정구 창곡동에 조성한 A2-13 블록 공공택지를 사들여 공공임대아파트를 지은 후 2019년 초부터 임차인을 모집해 4월부터 입주를 시작했다.

이 아파트는 임대의무기간이 10년인 분양전환형 공공임대아파트다.

임대차계약서 따르면 이 임대아파트(위례포레스트부영)의 경우 10년인 임대의무기간의 1/2(5년)이 지나면 임대사업자와 임차인이 합의 하에 해당 임대주택의 분양전환이 가능하다.

따라서 현재는 최초 입주시기인 2019년 4월로부터 5년이 지나 분양전환 시기가 도래했고, 부영은 지난 7월 22일 '위례 A2-13 블럭 임차인대표회의'가 문의한 조기 분양전환에 대한 질문에 "임대의무기간 5년이 경과해 조기 분양전환을 검토 중"이라고 밝힌 상황이다.

■ 부영건설 "임대차계약서(임대주택의 분양전환), 임대주택법 시행규칙 별표1의 산정기준 적용하지 않는다" 명시

그러면서 부영 측은 "위례A2-13 블럭 임대주택(위례포레스트부영 아파트)은 전용면적이 85㎡를 초과하는 주택으로, 구)임대주택법 시행령 제13조 제5항 제1호 규정(국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택)에 의거 임대주택법 규정에 의한 분양전환가격의 산정기준을 적용받지 않는다"고 주장하고 있다.

이어 "입주자모집공고 시 법률 규정에 근거해 '구)임대주택법 관련 규정을 따르며, 당 임대주택(위례포레스트부영)은 구)임대주택법 시행령 제13조 제5항 제1호의 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업사가 건설한 전용면적 85㎡를 초과하는 주택으로써 구)임대주택법 시행규칙 별표1의 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준 적용을 받지 아니합니다'라고 명확하게 공고 했다"며 이를 근거로 분양가 상한제가 적용되지 않는다고 강조했다.

또한 "임대차계약서 제12조(임대주택의 분양전환) 규정 및 제15조(특약) 규정에 '분양전환가격 산정 기준은 입주자 모집 공고 및 임대주택법 등 관계법령에서 정한 바에 따르며 임대주택법 시행령 제13조 제5항 각호에 해당하는 주택에 대해서는 임대주택법 시행규칙 별표1의 산정기준을 적용하지 아니한다'라고 명시했다"며 역시 분양가 상한제가 적용되지 않는다는 근거로 제시하고 있다.

부영 측은 특히 "주택법 제38조의2 규정은 분양주택에 대한 분양가 상한제 적용 규정으로 임대주택의 분양전환에는 해당되지 않는 사항"이라며 입주자 측의 주장을 반박하고 있다.

부영 측 관계자는 "관련 분양전환 내용에 대해서는 이미 국토부와 LH 쪽에서도 의견을 밝힌 것으로 알고 있다"며 "해당 법률 규정에 따라 분상제가 적용되지 않는 것으로 알고 있으며, 다만 아직 분양전환이 시행되기 전 검토 단계이고, 입주민들 입장에서는 분양 금액을 낮추기 위한 언론플레이를 하는 것 아닌가 생각한다"는 입장을 밝혔다.

■ 입주민들 "LH 2013년 공고문… '분양가상한제 적용' 명시" 이에 대해 위례포레스트부영 '임차인대표회의'는 지난 7월 24일자로 (주)부영주택 대표이사에게 위 주장의 허구성을 지적하면서 다시 답변을 요구하는 공문을 보냈다.

이에 따르면 우선 "부영 측 주장은 현행 법률과 규정, 행정 체계를 무시하는 자의적 주장"이라고 강조했다.

임차인대표회의는 부영측이 분상제가 적용되지 않는다는 근거로 내세우고 있는 "주택법 제38조의2(현행 주택법 제57조의1)에는 공공택지에 짓는 공동주택에 분양가상한제를 적용한다고만 기술돼 있을 뿐, 주택법이나 임대주택법 시행령 등 어디에도 '공공택지 임대주택에는 분양가상한제를 적용하지 않는다'는 조항이 없다"고 반박했다.

무엇보다 "한국토지주택공사(LH)가 2013년 10월 23일 공고한 '위례지구 공동주택용지 공급 안내'에는 A2-13 땅의 공급 용도를 '85㎡초과 임대아파트'로 명시하는 한편, '분양가상한제 적용'을 적시하고 있다"며 "더 이상 법률 해석을 놓고 왈가왈부할 일이 아니"라고 주장했다.

임차인대표회의 측은 또 "부영주택이 A2-13 블록 아파트 사업시행계획 승인 신청을 한 뒤 성남시청의 협의 의견 요청에 대해 LH 위례사업본부는 '분양공고문(유의사항 등), 용지매매계약서 및 토지 사용 승낙조건 등을 준수하여야 한다'고 명확히 회신했다"며 "성남시청이 A2-13 블록 아파트 사업시행계획을 승인한 것은 부영이 '85㎡초과 임대아파트'와 '분양가상한제 적용' 등 분양공고문 내용을 확실히 준수한다는 조건이 전제된 것"이라고 설명했다.

입주민들은 LH가 이 아파트 부지를 '분양가상한제 적용' 조건으로 건설업체에 공급한다는 사실은 당시 부동산 업계에 널리 퍼져 있었으며, LH의 '위례지구 공동주택용지 공급 안내문'은 블로그 등에도 널리 퍼져있었다며 일반들에게도 모두 공개된 내용이라고 덧붙였다.

그러면서 이런 반박에 대해 부영측에서 납득할만한 설명을 내놓아야 한다고 요구했다.

한편 입주민 A씨는 지난 7월 29일 감사원심사청구서를 행정심판전치주의에 따라 관할 자치단체인 성남시청에 제출했다.

A씨는 청구서에서 "'위례포레스트부영' 아파트의 택지공급자로서 한국토지주택공사(LH)가 주택건설 사업계획의 승인조건으로 제시했던 '분양가상한제(주택법 제57조)를 위례포레스트부영의 분양전환가격에 적용하지 않는 부작위가 위법하다"며 한국토지주택공사 사장을 대상으로 심사청구를 한 것으로 확인됐다.

■ 성남시, LH 입장은?

이런 상황에 대해 성남시청 담당 공무원은 "최근 이 문제로 민원이 계속 들어오고 있다"며 "다만, 위례포레스트부영의 경우 공공건설 임대주택인데, 85제곱미터를 초과하면 지자체에서 규제할 수 있는 사항이 없다"고 밝혔다.

이어 "분양가상한제는 주택법에 따른 것인데, 임대주택은 임대주택법에 따라서 분양전환 가격이나 조건들을 선정하게 돼 있기 때문에 분양가상한제 적용대상이 아닌 것으로 파악하고 있다"고 설명했다.

또 입주민들이 분양가상한제 적용 근거로 삼고 있는 LH 공고문에 대해서는 "일반적인 기본 문구로 생각하면 된다"며 "택지지구는 일반적으로 분양가상한제 적용을 받기 때문에 (LH 공고문의 분양가상한제 적용 문구는) 일반적인 문구로 볼 수 있고, 주택과에서 사용 승인이나, 허가나, 입주자 공고문 허가가 났는데, 주택과 의견도 동일하게 임대주택법에 따라 분양가상한제 적용 대상이 아닌 것으로 보고 큰 문제가 없는 것으로 처리하고 있다"는 입장을 밝혔다.

그러면서 "부영건설 쪽에 입주민들의 의견을 전달하고 최대한 협조해 주길 바란다고 말씀드리고 있다"고 덧붙였다.

LH 관계자는 "LH 입장에서는 해당 법령을 어떻게 적용할 것인가에 따른 유권 해석에 따라, 즉 관련 지자체나 국토부의 유권해석을 통해 결정돼야 할 것으로 보고 있다"며 거리를 뒀다.

무엇보다 "LH와 입주민들 간의 직접적인 계약관계가 없었기 때문에 공고문상 적용 문구를 갖고 이야기하는 부분에 대해서는 따로 드릴 말이 없다"는 뜻을 밝혔다.

부영과의 관계에서도 "지도 감독 권한이 없기 때문에 국토부 장관이나 지방자치단체의 장의 지도 감독이 있기 전에 따로 독자적인 조치를 취하기 어렵다"고 설명했다.

■ 쟁점은 무엇?

무엇보다 입주민 측이 '분상제 적용' 근거로 내세우는 2013년 10월 23일 공표한 'LH 공고문'과 부영 측이 반대 근거로 내세우는 '입주자모집공고 및 임대차계약서'의 내용이 상반되는 점을 어떻게 풀지가 관건으로 보인다.

분양가상한제 적용 여부를 놓고 벌어지는 이 갈등은 법 적용과 해석의 문제, 계약적 측면에서의 효력 문제 등 다소 복잡한 법리적 쟁점을 담고 있다.

양측의 원만한 합의와 조정으로 문제가 해결될 수 있도록 부영과 임차인 등 당사자 뿐 아니라 국토부와 LH, 성남시청 등 이해 관련자들의 적극적인 문제 해결 의지가 필요해 보인다.