"잔금 며칠 미뤘다고 세금 내라니".. 국세청, '종부세' 실수사례 공개

#. 보유 주택 2채 중 한 채를 양도한 조양도씨는 올해는 1세대 1주택자로서 종합부동산세를 내지 않아도 될 것으로 기대했다. 그러나 11월, 2주택자로 종합부동산세를 고지 받아 당황한 조양도씨. 원인은 매수인의 요청으로 5월 30일에 잔금을 받기로 했던 매도 계약을 6월 3일에 잔금을 받고 소유권을 이전해서였다.

종합부동산세의 과세기준일은 6월 1일. 조양도씨는 6월 1일 현재 매도한 주택의 잔금을 아직 받지 않았기 때문에 해당 주택을 소유한 것으로 간주돼 11월에 종합부동산세를 고지 받은 것이다. 뒤늦게 이를 알게 된 조양도씨는 잔금청산일을 더 꼼꼼히 살필 걸 후회하며 울상을 지었다.

21일 국세청은 부동산 보유나 양도 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은 '부동산 세금 실수사례' 시리즈를 공개했다.

앞서 지난 1월에는 양도세 비과세·감면을 받지 못한 대표 실수사례, 지난 3월에는 1세대 1주택 비과세 실수사례, 지난 5월에는 조합원입주권과 분양권 등 3회차에 걸쳐 양도소득세 실수사례를 다뤘다.

이번 회차는 종합부동산세 편으로, 오는 9월 합산배제 및 특례 신청 시 도움이 될 수 있도록 1세대 1주택자 및 합산배제 임대주택 관련 사례를 중심으로 구성됐다.

국세청은 "일정한 임대주택(합산배제 임대주택) 등은 과세표준 계산 시 합산을 하지 않고 제외함으로써 비과세가 가능하고, 지방 저가주택 등은 2주택이더라도 1세대 1주택자로 보는 특례 적용이 가능해 높은 공제금액과 세액공제 혜택을 받을 수 있다"며 "이러한 합산배제·특례의 내용과 요건을 미리 알아두면 실수를 줄이고 절세할 수 있는 팁이 된다"고 강조했다.

한편, 종합부동산세 실수사례는 국세청 누리집에 별도 코너가 신설돼 제공되고 있으며, 국세청 공식 블로그와 페이스북 등을 통해서도 볼 수 있다.

다음은 국세청이 소개한 종합부동산세 실수 사례.

#. 1주택을 소유하고 있는 김국세씨. 은퇴 후 전원생활을 꿈꾸는 김국세씨는 배우자 명의로 강원도 원주시 소재의 농가주택을 2억원에 취득했다. 취득한 농가주택이 1세대 1주택자 특례가 적용되는 지방 소재 저가주택의 조건을 충족해 이를 신청했지만 김국세씨는 적용받을 수 없었다.

국세청은 "1주택을 소유한 사람이 지방 저가주택을 함께 소유하는 경우에만 특례가 적용된다"며 "1주택을 소유한 세대가 3억원 이하 지방 저가주택을 추가로 취득할 때에는 1주택을 소유하고 있는 사람이 지방 저가주택을 취득하는 것이 종합부동산세 세부담 측면에서 유리하다"고 설명했다.

#. 2024년 4월, 아버지의 사망으로 홍길동씨 4남매는 화성시 소재의 토지(공시가격 20억원)를 상속받게 됐다. 4남매는 같은 해 10월 각각 1/4지분씩 공동상속등기를 마쳤는데, 11월 장남인 홍길동씨는 종합부동산세가 전부 부과되며 세금 폭탄을 맞았다.

알고 보니 6월 1일 현재 등기되지 않은 상속재산은 6월 15일까지 시군구청에 사실상 소유자를 신고할 수 있는데, 이를 신고하지 않아 주된 상속자인 장남 홍길동씨에게 종합부동산세가 전부 부과된 것.

국세청은 "가족이 사망한 후 상속등기를 바로 하지 못한 경우, 공동상속인 간에 상속재산에 대해 미리 협의해 사실상 소유자를 신고하지 않으면 주된 상속인에게 종합부동산세가 미리 부과된다는 점을 유의해야 한다"고 전했다.

더욱이 홍길동씨의 경우, 한 명이 20억원의 토지를 단독소유하면 5억원만 공제되지만, 4남매가 1/4지분씩 공동소유하면 1인당 5억원이 공제돼 총 20억원을 공제받을 수 있었다.

#. 1세대 1주택자인 김치국씨는 살고 있던 A주택이 재건축에 들어가자, 새로운 B주택을 취득해 거주하다가 재건축사업 완료 후 준공된 A'주택으로 이사했다. 이에 B주택을 바로 양도하려던 김치국씨는 A'주택의 완성일로부터 3년 이내에만 양도하면 비과세가 된다는 지인의 말에 양도 시점을 미뤘다가 2주택자로 종합부동산세를 고지 받게 됐다.

재건축사업 시행기간 동안 거주를 위해 취득한 주택을 재건축 완성일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있지만, 종합부동산세는 그러한 특례가 없었던 것.

국세청은 "1주택자가 해당 주택의 재건축사업 기간 대체주택을 취득한 후 재건축이 완료되면 유예기간 없이 2주택자로 과세된다"며 "재건축주택 준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전까지 대체주택을 양도하면 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있다"고 밝혔다.

#. A주택을 소유해 1세대 1주택자인 최성실씨는 향후 신축주택으로 이사·거주할 생각으로 재건축사업 구역 내 철거 예정인 주택의 조합원입주권을 취득했다. 해당 주택은 관리처분계획인가 되고 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치된 상태라 주택으로 취급하지 않을 거라 생각했지만, 최성실씨는 2주택자로 과세됐다. 재건축사업 구역 내 주택은 실제 철거되는 때까지 종합부동산세가 부과되기 때문이었다.

국세청은 "아직 철거되지 않았더라도 3년 이내에 철거 예정이라면 재건축조합 신탁을 통해 합산배제를 신고할 수 있으니 철거가 임박했는지 확인할 필요가 있다"며 "취득일부터 최초로 도래하는 6월 1일이 지나기 전에 재건축조합에 신탁등기(소유권 이전)를 하면 주택건설목적 멸실예정주택으로 합산배제(비과세) 신고해 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다"고 소개했다.

#. 가족이 함께 사는 주택(A주택)과 합산배제 임대주택(B주택)을 보유한 박세정씨. 근무지가 변경되며 불가피하게 직장 근처로 혼자 전출하게 된 박세정씨는 다른 세대원이 거주하는 집에 함께 거주할 수 없는 부득이한 사유가 있으므로 1세대 1주택이 인정될 것이라고 생각했다.

그러나 합산배제 임대주택과 그밖에 1주택을 소유한 경우, 1세대 1주택자 적용을 받으려면 세대원 중 1명만이 그 1주택을 소유하면서 그 주택에 주민등록을 하고 실제로 거주해야 하기 때문에 박세정씨는 1세대 1주택자를 적용받지 못했다.

국세청은 "양도소득세는 직장 이전 등 부득이한 사정이 있는 경우 예외가 있지만 종합부동산세는 그러한 예외가 없다"면서 "합산배제 임대주택이 있다면 그 외의 1주택에 실제 거주할 수 있는 사람이 그 주택을 소유해야 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있다"고 짚었다.

#. 울산시 소재 B임대주택(다세대, 4호)을 2020년 9월 지자체와 세무서에 적법하게 사업자 등록한 후 합산배제를 신고한 정임대씨. 2024년 6월 그는 B임대주택을 합법적으로 포괄양도할 수 있다는 지인의 말에 양도했다가 2021~2023년도 귀속분 종합부동산세액과 이자상당가산액을 한꺼번에 고지 받았다.

임대주택 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 임대사업자가 임대주택 등록 후 임대의무기간인 10년 동안 계속 임대해야 하고, 합법적으로 양도하는 경우에도 임대기간이 승계되지 않는다. 이에 임대의무기간 중 B임대주택을 양도한 정임대씨는 과거에 경감받은 세액이 추징된 것.

국세청은 "임대주택에 대해 합산배제를 적용받고 있는 경우에는 종합부동산세법상 임대의무기간 개시일이 언제인지, 임대의무기간이 몇 년인지를 확인해 언제까지 보유·임대해야 하는지 정확히 계산할 필요가 있다"고 조언했다.