리딩뱅크인 국민은행이 DTI(총부채상환비율) 적용 대상을 모든 지역.모든 주택으로 확대하는 등 시중은행들이 주택담보대출 제한을 강화하면서 주택대출 문턱이 급속히 높아지고 있다.
이같은 분위기대로라면 주택대출은 받기도 어렵거니와 받아도 이자 부담 때문에 견뎌내기 어려운 '주택부담대출'이 될 지경이다.
◇ 주택대출 '하늘의 별따기' = 전문가들은 모든 주택에 DTI를 적용하는 국민은행의 조치를 "전례가 없는 초고강도 대출 공급 제한"으로 평가하고 있다.
시중은행들이 최근 본점에서만 대출을 승인하게 하고 대환대출을 제한하며 부동산 중개인.대출모집인 등을 통한 대출을 차단하는 등 공급 제한 조치를 취한 적이 있지만 국민은행의 이번 조치에 비하면 파급효과는 비교가 되지 않는다는 분석이다.
금융당국도 지난해 11.15 부동산 대책에서 DTI 적용지역을 확대하는 안을 검토했지만 파급력이 너무 커 결국 다른 규제안을 채택한 것으로 알려진 바 있다.
기존 금융감독원의 DTI 규제는 투기지역 내 시가 6억원 초과 아파트 신규 취득자에 한해 DTI 규제를 적용한다는 점에서 적용대상이 일부 지역의 극소수 주택에 한정됐지만 국민은행은 이같은 지역 및 시가 제한을 없앴다.
즉 투기지역과 비투기지역, 시가 6억원 이상 및 이하 여부와 상관없이 모든 주택에 DTI 규제를 적용하는 것이다.
DTI는 개인의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 개념이다.
DTI 40% 규제는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40% 이하가 되도록 대출한도를 제한한다는 의미다.
담보물의 가치가 아무리 높아도 소득이 작거나, 소득을 입증하지 못하거나, 대출기간이 짧으면 대출한도가 크게 줄어든다.
연소득 3천만원인 소비자가 시가 6억원의 주택을 고정금리 5.58%, 만기 15년의 원리금균등분할상환방식으로 대출받을 경우 담보인정비율(LTV) 60%를 적용하면 3억6천만원까지 대출받을 수 있지만 여기에 DTI 40%를 추가 적용하면 대출한도가 3분의1인 1억2천만원으로 줄어들게 된다.
◇ 가산금리 추가인상도 가능할 듯 = 설령 대출을 받는데 성공하더라도 소비자는 엄청난 금리 부담을 지게 될 것으로 보인다.
우선 은행들이 가산금리 인상에 속속 나서고 있다.
국민은행이 지난달 26일부터 가산금리를 0.1%포인트 인상한 이후 우리은행과 하나은행도 이같은 흐름에 동참했다.
은행들은 이에 앞서 우대 금리를 축소하는 방식으로 대출금리를 올렸다.
은행들이 DTI 규제와 같은 공급 차단과 함께 가산금리 인상 등 수요 차단책을 추가로 구사할 가능성도 거론되고 있다.
지급준비율 인상과 대손충당금 적립률 상향 조정으로 은행 입장에서는 원가 상승 요인도 발생하고 있다.
원가 상승분을 금리 인상을 통해 모두 고객에게 전가할 수는 없겠지만 그렇다고 은행이 모두 떠안을 수도 없다는 입장이다.
부동산 정책에 대한 정부의 강한 의지도 가산금리 인상 요인으로 작용하고 있다.
정부와 금융감독 당국이 주택담보대출 급증에 강한 우려를 표명하고 있어 은행으로서는 어떤 형태로든 수요 억제책을 내놓아야 한다는 압력을 받고 있다.
◇ 고삐 풀린 CD금리 = CD금리는 지난달 29일 연 4.86%로 0.01%포인트 오른 채 한해를 마감했다.
이는 2003년 3월21일 4.88% 이후 4년여만에 최고치다.
CD금리는 10월말만해도 연 4.57%였지만 두달 동안 0.31%포인트나 올랐다. 콜금리가 통상 한번에 0.25%포인트 인상된다는 점에서 상당한 수준의 금리인상인 셈이다.
2억원의 주택담보대출을 받은 고객의 경우 가산금리 인상분을 빼고 CD금리 상승폭만으로도 연간 62만원의 이자 부담을 추가로 지게 됐다.
이에 따라 주요 시중은행들의 주택대출금리 최고금리는 정초부터 연 7%를 넘어서고 있다.
우리은행의 주택담보대출 금리는 지난주초에 비해 0.25%포인트 급등한 연 5.75~7.05%가 적용된다.
가산금리 인상에 CD금리 인상분이 동시에 적용된 결과다.
국민은행의 주택대출금리도 5.96~6.96%로 지난주초에 비해 0.05%포인트 상승했고 하나은행은 6.06~6.76%로 0.06%포인트 높아졌다.
LG경제연구원 조영무 선임연구원은 "한은이 지급준비율을 인상, 총액대출한도 축소 등 모든 카드를 사용하는 분위기로 돌아서면서 조만간 콜금리도 올릴 것이라는 분위기가 형성되고 있는 것 같다"며 "이같은 상황에서 은행들이 콜금리 인상전에 CD 발행을 서두르고 있다"고 말했다.
