국세청, '부동산 세금 실수사례 – 임대주택 양도소득세' 공개
◆…(사진=연합뉴스)
#. 2019년 9월 조정대상지역의 A주택을 8억원에 취득한 백장미씨는 같은 해 10월 임차인과 1차 임대차 계약을 체결했다. 2년 후 동일한 보증금으로 2차 임대차계약을 체결한 백씨는 2024년 1월 A주택을 10억원에 양도하며 상생임대주택 특례 요건을 충족한 것으로 생각해 비과세 신고를 했다.
그러나 상생임대주택 특례기간 내 상생임대차계약을 체결한 것이 아니므로 비과세를 적용받지 못하게 된 백씨. 결과적으로 그는 4900만원의 양도소득세를 내게 됐다.
국세청은 "상생임대주택 특례는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 특례기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 한다"며 "상생임대주택 특례를 적용받기 위해서는 최소 임대기간, 임대료 증액제한, 계약체결기간 등 소득세법에서 정한 요건을 충족했는지 확인해야 한다"고 전했다.
3일 국세청은 부동산 보유나 양도 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은 '부동산 세금 실수사례' 시리즈를 공개했다.
앞서 지난 1·3·5월에는 1세대 1주택·입주권·분양권 등 양도소득세를, 지난 8월에는 합산배제 등 종합부동산세와 관련된 실수사례를 다뤘다.
이번 회차는 임대주택 편으로, 주택을 임대하는 자가 5%를 초과해 임대료를 올리지 않는 등의 요건을 지킬 경우, 임대주택이나 거주하고 있는 주택을 양도할 때 세금혜택을 받을 수 있는 상생임대주택 및 거주주택 1세대1주택 특례제도와 관련한 사례를 중심으로 구성됐다.
국세청은 "주택을 매매하면서 발생한 소득은 양도소득세 과세대상이지만, 상생임대주택 및 거주주택 1세대1주택 특례제도 등을 이용하면 비과세 적용이 가능하다"며 "이러한 특례제도는 요건이 복잡해 실수가 자주 발생하므로 적용 요건과 관련 사례 등을 미리 알아두면 도움이 된다"고 전했다.
한편, 양도소득세 실수사례는 국세청 누리집에 별도 코너가 신설돼 제공되고 있으며, 국세청 공식 블로그 등을 통해서도 볼 수 있다.
다음은 국세청이 소개한 양도소득세 실수사례.
#. 2018년 2월 조정대상지역에서 9억원의 A주택을 취득한 개나리씨. 그는 2020년 12월 보증금 4억원의 직전임대차계약에 이어 2022년 12월 보증금 4억2000만원의 상생임대차계약을 체결했다.
그러던 중 2023년 12월 임차인이 임대계약기간을 다 채우지 않고 조기전출했고, 개씨는 2024년 5월 11억원에 A주택을 양도했다. 개씨는 상생임대차계약의 임대기간 2년을 충족하지 못해 비과세를 적용받지 못하고 4600만원의 양도소득세를 내야 했다.
국세청은 "임차인이 조기전출해 상생임대기간 2년 이상을 충족하지 못하게 된 경우에는 새로운 임차인에게 임대료 등을 같거나 낮은 조건으로 임대하면 그 임대기간을 합산할 수 있다"면서 "임대기간을 합산해 상생임대기간이 2년 이상이면 특례를 적용받을 수 있다"고 설명했다.
#. 2017년 12월 10억원의 A주택을 취득한 민들레씨는 2020년 5월 임대보증금을 5억원으로 하는 1차 임대차계약을 체결했다. 2021년 5월, 시세하락으로 임차인이 보증금을 낮출 것을 요구해 1억원을 돌려준 민씨는 2022년 5월 새로운 임차인과 임대보증금 5억원에 2차 임대차 계약을 맺었다.
2차 임대차계약의 임대기간 2년이 만료되던 2024년 5월 민씨는 A주택을 12억원에 매도하고 비과세로 신고했다. 그러나 임대보증금을 5% 초과 증액했기 때문에 비과세를 적용받을 수 없어 4600만원의 양도소득세를 내게 됐다.
국세청은 "직전임대차계약 기간 중 임대료 등의 변경이 있는 경우에는 변경된 후의 임대료 등을 기준으로 임대료 등의 증가율을 판정한다"며 "시세하락으로 임대보증금을 일부 반환한 경우, 반환 후 임대보증금이 상생임대주택 특례 적용 시 임대료 증액제한의 기준이 된다는 점을 유의해 달라"고 말했다.
#. 2018년 6월 A오피스텔을 취득해 임대 등록·시작한 김국세씨. 2022년 5월 김씨는 비조정대상지역에 위치한 4억원 상당의 B주택도 취득해 소유하다가 2024년 7월 5억원에 B주택을 양도했다.
김씨는 B주택의 소재가 비조정대상지역이기 때문에 비과세 적용 시 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고, B주택에 거주하지 않고 양도해 1900만원의 세금을 납부하게 됐다.
국세청은 "임대주택 없이 주택 1채만 보유한 1세대가 해당 주택을 양도할 때는 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 없이 2년 이상 보유만으로도 1세대1주택 비과세 적용이 가능하지만, 김씨와 같이 거주주택과 임대주택을 보유하고 있는 경우에는 거주주택을 비조정대상지역에서 취득했더라도 2년 이상 거주해야 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다"고 강조했다.
이어 "다만, 거주주택에서 2년 이상 거주하지 못한 경우에도 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례 요건을 충족하는 거주주택의 경우에는 2년 이상 거주하지 않아도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다"고 덧붙였다.
#. 2009년 6월 4억원에 A주택을 취득해 거주하던 박세정씨는 2016년 6월 B오피스텔을 취득해 임대등록(8년)을 하고 임대를 시작했다. 8년이 지나 2024년 7월 임대주택이 말소되고 그 다음 달인 8월 거주하던 A주택을 6억원에 양도한 박씨.
그는 의무임대기간 8년이 지났으므로 임대주택 등록을 말소해도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 알고 비과세를 신고했다. 그러나 거주주택 양도 전 임대주택 등록을 말소했으므로 비과세를 적용받지 못해 3300만원의 양도소득세를 내야 했다.
국세청은 "주택임대사업자가 임대주택 등록을 유지한 상태로 거주주택을 양도해야 비과세를 적용받을 수 있다"면서도 "임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 단기임대주택 또는 장기일반 민간임대주택 중 아파트인 경우로써, 민간임대주택에 관한 특별법 상 자동말소 또는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고 자진말소한 경우에는 그 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있다"고 짚었다.
#. 2018년 1월 A주택을 취득해 임대를 놓던 위대한씨는 2019년 4월 B주택을 취득해 거주했다. 2년 이상 B주택에 거주한 후 2022년 5월 B주택을 비과세로 양도하고 다음달(6월) 11억원에 C주택을 신규 취득해 거주한 위씨.
위씨는 2024년 8월 C주택을 13억원에 양도하면서 2년 이상 거주했기 때문에 또다시 비과세를 적용받을 수 있을 것이라는 계산이었다. 그러나 이미 B주택을 양도하며 비과세를 적용받은 사실이 있어 C주택은 비과세를 적용받지 못했고 5500만원의 양도소득세를 내게 됐다.
국세청은 "임대주택과 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 적용이 가능하다"면서 "2019년 2월 12일 전에 취득한 주택 또는 2019년 2월 12일 전에 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택은 재차 거주주택 비과세를 적용받을 수 있다"고 짚었다.
#. 2016년 7월 7억원에 A오피스텔을 취득한 최믿음씨는 세무서에만 주택임대사업자 등록을 하고 8년 이상 임대하다 2024년 8월 10억원에 양도했다. 최씨는 8년 이상 임대한 주택을 양도한 것이므로 장기보유특별공제율 50%를 적용해 신고했지만, 지자체에 등록한 것이 아니므로 특별공제율을 적용받을 수 없어 양도소득세를 추가납부하게 됐다.
국세청은 "조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제율은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 장기일반 민간임대주택으로 해당 지자체에 등록하고 8년 이상 임대한 경우 50% 적용, 10년 이상 임대한 경우 70%를 적용한다"면서 "장기보유특별공제율(50%, 70%)은 임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서만 적용되는 것"이라고 안내했다.
