"토지보상금-사전상속·증여혐의자도 세무조사"
최근 송도신도시 등 신규아파트분양시장을 중심으로 법으로 금지된 분양권 거래가 빈번하게 이뤄지는 등 투기적 가수요 발생이 부동산 시장의 '불안요인'으로 떠오르고 있는 가운데 국세청이 강도 높은 세무대책을 꺼내들고 대응태세를 갖추고 나섰다.
국세청은 14일 "실수요자들의 일상적·정상적 부동산 거래에 대해서는 세무간섭을 최대한 배제하되 불법·탈법적 거래에 대해서는 강력 대응하키로 하고 분양권 불법거래 차단·재발방지 등을 위한 세무대책을 마련, 시행할 방침"이라고 밝혔다.
국세청은 특히 시세차익을 노리고 법으로 금지된 분양권 거래를 차단하고 시중에 유입된 거액의 토지보상금이 편법·탈법거래를 통한 증여나 사전상속문제를 유발하고 있다는 판단아래 특단의 세무관리가 필요한 실정이라고 배경을 설명했다.
국세청은 이에 따라 지금까지 적발된 분양권 불법거래 내용과 주요 개발예정지역 등에서 발생하고 있는 분양권 불법거래 방식을 공개하고 분양권 불법거래혐의자 등에 대한 세무조사와 함께 토지보상금 수령자 중 사전상속·증여혐의 등이 있는 사람에 대한 세무조사를 실시하기로 했다.
□ 분양권 불법거래‥'케이스 바이 케이스' 대응 =분양권 불법거래는 매매사실을 입증시킬 수 있는 객관적 소유권 변동절차가 없어 매도자가 또다시 제3자에게 분양권을 매매하지 못하도록 하거나 매수자가 자신의 권리를 확보할 수 있는 추가적 조치를 필요로 하는 특성이 있다는 것이 국세청의 설명.
이 같은 특성으로 인해 분양권을 불법으로 거래하는 당사자들은 ▲매도자의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하거나 ▲'분양권처분금지가처분' 절차를 취해 놓거나 ▲금전소비대차(양도담보부)계약으로 위장해 공증하는 방식 등을 이용하고 있다.
국세청은 이에 따라 분양권 불법거래 각 유형에 따라 각기 다른 세무대책을 마련, 세무조사 등 강력한 대응책을 적용할 방침이라고 밝혔다.
□ 근저당권 설정-경위 설명 불충분시 '세무조사' =당첨자(매도자)의 다른 부동산에 근저당권을 설정하는 경우는 유사시를 대비한 권리확보의 전형적 수법이라는 것이 국세청의 설명.
국세청 관계자는 이와 관련해 "분양권 등을 불법으로 거래한 후 매수한 분양권에 대한 권리를 확실하게 보장받기 위해 매도자 소유의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하고 있다"고 설명했다.
국세청은 이에 따라 불법거래 빈번지역에 대해서는 일정기간별로 당첨자에 대한 근저당권 설정자료를 수집, 먼저 근저당권 설정경위 등에 대한 우편질문서를 보낸 후 무답변으로 일관하거나 답변내용이 불충분한 자 중 불법거래혐의자 또는 매집세력혐의자를 골라내 세무조사를 실시키로 했다.
□ '분양권처분금지가처분'신청 통한 세탈루 혐의도 '철저관리' ='분양권처분금지가처분' 신청제도는 전매금지된 분양권을 불법으로 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게 양도 등 처분하지 못하도록 법원의 결정을 구하는 제도다.
분양권 거래후 잔금을 지불할 때에 원소유자가 분양받을 수 있는 평형, 신청지구명, 과거 매매사실여부 등을 종합확인한 후 잔금을 지불하면서 추후 소유권이전에 필요한 인감증명서 등 관계서류 20매를 제공받는 뒤 법원에 분양권처분금지가처분 신청을 하고 있다.
국세청은 분양권처분금지가처분 신청시 관련 매매계약서를 법원에 증빙서류로 제출해야 한다는 점에 착안, 필요시 법원의 협조를 얻어 불법거래혐의자 명단을 확보해 이 같은 방법을 동원해 세금을 탈루하는 유형이 사라질 때까지 지속적으로 관리할 계획이다.
국세청은 지난해 10월 말 분양권 불법거래시 처분금지가처분 방식이 사용되고 있다는 점을 발견해, 이 같은 방식을 통해 세금을 탈루하는 혐의자에 대해 세무조사를 실시한 바 있다.
국세청 관계자는 "최근에도 법원으로부터 1007건의 유사유형 자료를 수집해 275건에 대해 세무조사를 실시했고 나머지도 현재 분석 중"이라며 "세무조사 결과 이 같은 방식의 불법거래가 줄어든 것으로(2006년1∼10월 280여건, 2006년11∼12월 7건)확인됐다"고 설명했다.
□ '금전소비대차'활용한 세탈루, "세무조사 당연" =국세청에 따르면 분양권 불법거래자 들은 분양권 거래 후 마치 '금전소비대차'가 있는 것처럼 약속어음을 공증하는 방식으로 매수자의 권리를 확보하고 있는 것으로 나타났다.
특히 당첨자(최초 매도자)는 매수자가 다시 제3자에게 분양권을 매매할 수 있도록 매수자란과 거래금액을 비워두고 매도자 인감도장만 날인한 매매계약서를 작성하고 매수자가 또 다른 사람에게 매도하는 경우를 대비해 매매계약서·인감증명은 4부를 작성하는 방식.
입주 후 복등기기간 중 사용할 임대차계약서까지 교부하는 한편 분양권을 확보하는 방안으로 매매가액의 2배에 달하는 금액으로 약속어음을 작성, 공증해 세금탈루 등 불법행위를 자행하고 있는 것으로 나타났다.
국세청은 이에 따라 불법거래혐의가 높은 지역의 당첨자 중 분양권 전매가 제한되어 있는 기간에 다수의 인감증명서를 발급닫은 자료를 수집·분석하면 분약권 불법거래혐의자 명단확보가 가능하게 됨에 따라 필요시 세무조사에 착수할 방침이다.
