주택담보대출 상품이 점차 다양해지면서 소비자들의 입장에서는 선택이 더 어려워지고 있다.
뭐가 뭔지 몰라 상품을 추천해주는 은행원 말을 무조건 따르기 십상이다.
최근 주택대출 상품에 생긴 가장 큰 변화는 대출금리에 대한 선택의 폭이 커진 것이다.
과거에는 시장금리에 기계적으로 연동되는 변동금리 상품이 주종이었다면 최근에는 고정금리의 요소를 가미한 상품이 점차 늘어나는 추세다.
어떤 상품을 선택해야하는지는 금리 전망과 연관이 있다.
앞으로 금리가 내릴 것으로 본다면 변동금리 대출을, 금리가 오른다고 판단한다면 고정금리 대출을, 중간 중간 1~5년 단위로 고정.변동 금리 여부를 판단하고 싶다면 스와프 금리를, 금리가 3~5년간 오르고 이후 내릴 것으로 본다면 혼합금리 대출 상품을 선택하는 것이 맞다.
◇ 변동금리 대세..고정금리 비중 상승 중 = 현재 주택대출 시장의 구도를 보면 변동금리대출이 95% 이상을 차지하고 있다.
나머지 시장을 고정금리와 혼합금리가 나눠 갖고 있다.
변동금리 대출은 전 은행이 현재 판매중인 주력 대출대출 상품이라고 보면 된다.
집값의 40~60%까지 대출이 가능하며 최장 35년이다.
3개월 단위로 금리가 변동되며 고객에 따라 최저 5% 중후반대에서 금리를 적용받을 수 있다.
대출 시작 때부터 대출이 끝날 때까지 금리가 동일한 완전 고정금리 장기 상품을 팔고 있는 곳은 주택금융공사가 유일하다.
공사가 인터넷상에서 판매하는 이모기지는 완전 고정금리이면서 금리도 낮아 최근 인기를 끌고 있다.
10년만기 이모기지의 최저금리는 연 5.75%로 시중은행의 변동금리 상품보다 낮을 수도 있다.
다만 공사 상품은 '서민들의 내집마련 지원'이라는 목적에 부응하기 위해 소득증빙이 가능한 1가구 1주택자를 대상으로 한다.
시가 6억원 이하의 주택만 가능하며 최대 대출액도 3억원으로 제한된다.
변동금리대출은 시장금리가 오를 경우, 고정금리대출은 시장금리가 내려갈 경우 소비자가 리스크를 지게 된다.
◇ 5년단위 금리변동 대출 '눈길' = 최근 들어선 변동금리에 고정금리 요소를 갖춘 대출상품이 점차 늘어나는 추세다.
금융감독당국 뿐 아니라 은행 역시 시장금리 상승 때 변동금리 상품은 고객에게 위험을 전가하는 문제가 있다는 점을 인정하고 있기 때문이다.
다만 완전 고정금리 상품을 만드는 데는 시기상조라고 보고 변동금리 대출에 고정금리 개념을 혼합시키고 있다.
국민은행이 최근 출시한 '스와프 연계 아파트담보대출'이 대표적인 예가 될 수 있다.
이 상품은 최대 30년까지 1~5년 단위로 고객이 고정금리와 시장금리를 자유롭게 선택할 수 있다.
고정금리를 선호하는 고객이라면 5년 단위로 금리 스와프 계약을 갱신해 최장 30년까지 대출을 받을 수 있다.
30년 동안 금리가 총 6회 변경되는 셈이다. 1년에 한 번씩 30번 계약을 갱신할 수도 있다.
향후 5년간 시장금리 상승을, 이후 5년간 시장금리 하락을 예상하는 소비자라면 최초 5년간 스와프를 통해 고정금리를, 이후 5년간은 스와프 계약 없이 변동금리를 적용받을 수 있다.
대출금리도 변동금리 대출 상품보다 비슷하거나 더 낮게 형성돼 있다.
이같은 상품은 현재 국민은행에서만 판매되고 있지만 향후 여타 은행으로 확산될 가능성이 크다.
최근 은행권 전반에서 두루 판매되고 있는 혼합금리 상품도 변동금리에 고정금리 요소를 주입한 상품이다.
최초 3~5년 고정금리를 적용받은 후 나머지 기간을 변동금리로 바꾸는 형태다.
그러나 혼합금리 상품은 고정금리 적용 기간 이후 변동금리로 전환된다는 점에서 해당 기간 이후 고정.변동금리를 고객이 선택할 수 있는 스와프 금리에 비해 덜 진화된 상품으로 분류된다.
