예전에 없던 종합부동산세가 생겨나자 보유세 때문에 허덕이고, 2주택 이상 보유자들의 양도소득세 부담은 하늘을 찌른다. 취득.등록세율은 낮아졌지만 실거래가로 과세돼 금액이 크긴 마찬가지다.
이 때문에 여기저기에서 '부동산 보유하기가 만만치 않다'는 한숨 소리가 깊어지고 있다.
19일 전문가들은 이처럼 세금 걱정이 많은 투자자라면 '절세형 부동산'을 찾아보라고 조언한다.
부동산써브 함영진 실장은 "분양가 상한제, 재건축 억제, 신도시 개발 등으로 당분간 주택가격이 크게 오르긴 힘들 것 같다"며 "절세가 가능하면서 수익이 기대되는 부동산 상품에 눈을 돌려볼 때"라고 말했다.
◇ 1가구 2주택 가능한 '분양 아파트' = 오는 9월 이후 분양가 상한제가 시행되면 시세보다 싼 아파트가 많이 등장할 전망이다. 청약가점제 시행으로 당첨 가능성은 개인에 따라 희비가 엇갈리게 됐지만 일단 가점제 점수가 높은 사람은 청약시장을 적극 공략해야 한다.
특히 새 아파트는 합법적으로 1가구 2주택 재테크가 가능한 수단이다. 분양권은 등기(입주) 시점부터 주택으로 간주돼 계약후 공사가 진행되는 통상 2-3년 동안은 주택 수에 포함되지 않고, 입주 후에도 1년내 비과세 요건을 충족한 기존주택을 팔면 양도세가 비과세되는 만큼 약 3-4년간은 세금에서 자유롭다.
함 실장은 "새 아파트 분양은 1주택자가 중소형에서 중대형으로, 비인기지역에서 인기지역으로 갈아타기에 좋은 방법"이라고 말했다.
◇ 대표 수익형 부동산 '상가' = 상가는 대표적인 수익형 부동산으로 아파트와 달리 전매 제한이나 투자방식 등에 대한 규제가 없다는 것이 장점이다.
상가는 특히 주택과 달리 건물과 토지의 재산세를 분리 과세하고, 건물 부분에 대해서는 종부세를 부과하지 않아 부동산 부자들의 분산투자용으로 인기를 끌고 있다.
토지 부분은 개인별로 합산(비사업용 토지 제외)해 누적 공시지가가 40억원을 초과할 때만 종부세를 물어 보유 토지가 적거나 땅값이 낮은 경우 종부세 걱정도 덜 수 있다.
우리은행 안명숙 부동산팀장은 "부자고객 가운데는 안정적인 임대료 수입과 시세차익이 가능한 강남권 상가를 찾는 수요가 꾸준하다"며 "가격이 적당하고 임대수익이 괜찮은 상가는 없어서 못 살 정도로 인기"라고 말했다.
◇ 세제혜택 많은 '주택임대사업' = 다주택자의 절세 방법중 하나는 임대사업자로 등록하는 것이다.
같은 시.군(혹은 도)내 주택을 5채 이상 매입해 임대사업자로 등록하고 10년 이상 임대할 경우 양도세 중과 대상에서 제외(9-36%의 일반세율로 과세)되고, 취.등록세 감면, 종부세 대상 제외 등의 세제혜택이 주어지기 때문이다.
임대사업은 일반적으로 기존 주택보다는 중소형 미분양 아파트를 매입하는 게 유리하다. 이 때 전용면적 18평 이하의 주택을 최초로 분양받아 임대주택사업을 하면 취.등록세가 전액 면제되고, 재산세도 18평 이하면 50%, 25.7평 이하면 25% 감면된다.
최근 주택 공급 확대로 미분양 늘면서 중도금 무이자나 이자후불제 등 대금 납부 조건도 좋은 편이라 관심을 가질 만하다.
◇ '펜션, 오피스텔'도 관심 = 주 5일 근무제 확산과 소득 증가 등으로 펜션에 대한 수요도 늘고 있다.
단지형 펜션은 숙박업 등록이 의무화되면서 다주택자들의 양도세 중과 걱정이 없다. 또 등기분양이 아닌 회원제로 분양받아 전세권이나 근저당권만 설정해놓을 경우 종합소득세나 부가가치세를 내지 않아도 돼 절세 효과가 있다. 다만 1년 기준 수익금이 1천500만원을 넘으면 종합소득세로 합산된다는 점은 유의해야 한다.
최근 송도 '더 프라우'의 청약 열풍에서 보았듯이 주택에 대한 정부 규제가 확산되며 오피스텔도 인기다. 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함되지만 사무실 등으로 임대할 경우 주택 수에 합산되지 않는다. 시세차익은 별로 없지만 강남권, 역세권의 소형 오피스텔은 월 임대료가 높아 임대수입이 목적인 소액 투자자들이 노려볼 만하다.
