그러나 그동안 돼지갈비 냄새가 주거 공간에 깊게 베어있거나 식당 일로 덩달아 고생을 해야 했던 식구들의 원성에 못 이겨 돼지갈비 식당으로 모은 돈에 상가 겸용주택을 판돈을 합해 돼지갈비 식당과 주거 공간을 따로 구해 이사를 했다.
일이 끝나면 바로 위층으로 올라가 쉴 수 있었던 아쉬움을 뒤로하고 이사를 갔던 A씨는 얼마 지나지 않아 세무서에서 청천벽력 같은 소식을 들어야만 했다. 1500만원이 기재된 양도소득세 고지서가 날아든 것.
A씨는 1가구 1주택 소유자에게는 양도세가 부과되지 않는다고 알고 있어, 자신에게 부과된 양도세 1500만원이 도대체 이해가 되지 않았다. 하지만 A씨가 살고 있었던 상가 겸용주택은 주택과 주택 외의 면적이 동일하기 때문에 양도세가 부과된 것.
A씨는 자신이 부동산 부자도 아니고, 집이 두 채나 있는 것도 아닌데 양도세를 낼 이유가 전혀 없음은 물론, 1500만원이라는 과도한 세금을 내야 한다는 게 너무 억울했다.
A씨는 1500만원의 양도세를 내야만 하는 것일까?
□주택 공간이 더 크다는 사실을 입증해야= 상가 겸용주택 하나만 보유하고 있는 경우, 주택 부분이 크냐, 작으냐에 따라 세금을 내지 않거나 또는 거액의 세금을 물어야 한다.
주택 공간이 주택이외의 공간보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택 공간이 주택이외의 공간과 비슷하거나 작으면 주택 공간만 주택으로 인정해 1가구 2주택 소유자로 봐 거액의 양도소득세를 물어야 한다.
이럴 경우 주택면적이 크다는 사실을 세무당국에 적극적으로 입증하면 세금을 줄일 수 있다.
겸용주택에서 지하실과 계단은 실제 사용 용도에 따라 주택여부를 구분하고 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포(상가) 등의 면적 비율로 안분해 계산되므로, 왠만하면 지하실을 주거 공간으로 사용하는 것이 유리하다.
특히 주택면적과 상가의 면적이 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울일 필요가 있다. 1층은 상가이고, 2층은 주택인 겸용주택은 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에도 계단 부분을 주택으로 인정한다.
즉 A씨의 경우 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단 부분을 주택으로 볼 수 있다.
또 지하층의 전부 또는 일부를 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못했다면 2층 계단 면적을 주택으로 계산해 주택면적이 넓을 경우 1세대 1주택 소유자로 비과세 적용을 받을 수 있다.
이밖에 실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있어도 주택으로 인정하지 않지만, 국세심판 결정례에 따르면 세입자가 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되면 주택으로 인정된다.
이 때에는 ▲임대차 계약서 사본(계약할 때 점포면적과 주택면적 구분 기재) ▲세입자 주민등록등본 ▲인근 주민들의 거주사실 확인서 ▲기타 세입자의 거주 사실 입증 서류 등을 세무서에 제출하면 된다. (도움: 국세청)
