| 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 서민의 주거생활 안정을 도모하기 위하여 양도일 현재 거주자인 1세대가 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우로써 일정 요건을 구비하였다면 그 주택의 양도로 인한 소득에 대해 비과세 하는 것을 말한다. “1세대”라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는바 이 경우 “생계를 같이 하는 가족”이라 함은 동일한 생활공간에서 동 |
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예를 들어 아들이 결혼하여 아버지소유의 아파트에서 함께 살다가 아들이 본인명의의 아파트를 구입한 경우 동일세대가 보유한 아파트는 2채가 된다. 이 경우 당해 동일세대(아버지,아들,며느리)가 당해 2채의 주택을 5년동안 보유하다가 이 중 아버지명의의 주택을 양도한 경우 1세대(동일세대)가 2주택을 보유한 경우에 해당하므로 아버지 명의의 주택을 양도함에 따른 이익에 대하여는 양도소득세가 과세된다.
“주택”이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위하여 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 이 경우 거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다.
비과세대상 1세대 1주택의 요건은 ▲ 당해 주택이 등기된 주택일 것. ▲ 당해 주택의 양도당시의 실제양도가액이 6억원 이하일 것. ▲ 보유기간이 3년 이상일 것. ▲서울·과천·분당·일산·평촌·산본·중동 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 할 것. ▲ 당해 주택 부수토지가 주택정착면적의 5배(도시지역 이외의 경우는 10배)이내일 것 등 위 요건을 모두 충족해야 한다.
여기에서 보유기간은 취득일부터 양도일까지를 말하는바 이 경우 취득일(양도일)은 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날을 말하고, 거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일 까지의 기간을 말한다.
[일시적인 1세대 2주택보유자의 양도소득세 비과세특례규정]
1세대가 국내에 2개의 주택을 소유하고 있는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 그러나 다음에 해당하는 경우에는 일정한 기간 내에 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 비과세 하고 있다.
□ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 주택을 보유시
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 비과세 한다. 이 경우 종전의 주택을 양도하는 시점에서 당해 양도대상 주택이 위에서 설명한 5가지 비과세요건을 모두 충족하여야 한다.
□ 상속으로 인하여 일반주택과 상속주택 각각 1 채씩의 주택을 보유하다가 양도시의 비과세특례
거주자인 1세대가 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유한 경우 당해 세대가 보유중인 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 당해 상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니하고 국내에 1개의 일반주택만을 보유하다가 양도한 것으로 보아 비과세여부를 판단한다.
다시 말해서 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택은 일반주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 판정 할 때 주택의 수에 포함하지 않는다. 따라서 일반주택이 양도되는 시점에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었으면 양도소득세를 과세하지 않는다.
피상속인(사망한 사람)이 상속개시 당시 두 채 이상의 주택을 소유한 경우에는 피상속인을 기준으로 ▲ 피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택 ▲ 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택 ▲ 피상속인이 상속개시당시(사망시점) 거주한 주택 ▲ 기준시가가 가장 높은 주택의 순서로 상속주택을 판단한다.
그리고 거주자인 1세대가 일반주택보다 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세특례규정이 없다. 따라서 상속주택을 일반주택보다 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택인 상태에서의 양도에 해당하므로 상속주택의 양도로 인한 이익에 대하여는 양도소득세가 과세된다.
□ 부모를 모시기 위해 세대를 합침으로써 두 채의 주택을 보유시의 비과세혜택
1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우, 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한하여 양도소득세를 비과세 한다.
여기에서 세대를 합친 날이라 함은 주민등록등본상 전입일을 말한다. 이 경우 국세청해석(재일46300-2864, 1997.12.05.)에 의하면 부친은 60세 이상이나 모친은 55세 미만인 상태로서 모친 명의로 1주택을 소유하고 있는 경우 본인의 세대와 부친의 세대를 합쳐 하나의 세대가 되었으면 비과세대상이 될 수 있다.
□ 혼인으로 인하여 두 채의 집을 갖게 된 경우의 비과세혜택
1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2개의 주택을 보유하게 된 경우, 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에 한하여 양도소득세를 비과세 한다.
여기에서 혼인한 날이라 함은 민법 제812조 혼인의 성립규정에 근거하여 호적법에 정한 바에 따라 관할지방관서에 혼인신고를 한 날을 말한다(재산46014-1011, 2000.09.05.).
