A씨는 아내와 함께 지은 지 20년이 지난 단독주택 1채를 공동소유하면서 아내 명의의 아파트를 1채(3년 이상 보유, 2년 이상 거주) 더 소유한 전형적인 1세대 2주택자.
한창 개발 중인 위례신도시에 깊은 관심을 갖고 있는 A씨는 지금 보유하고 있는 집을 모두 처분하고 싶어한다. 2주택자인 A씨가 집을 처분하면서도 1세대1주택자의 혜택을 누릴 방법은 없을까.
조세전문가들은 14일 "땅과 건물이 합쳐진 주택의 경우는 땅과 건물을 각각 소유할 수 있다"며 "단독주택을 포함한 2주택 소유자들은 이를 잘만 이용하면 합법적으로 상당한 절세혜택을 볼 수 있다"고 조언했다.
특히 지어진 지 오래된 단독주택의 경우는 집 값의 거의 대부분이 땅값이기 때문에 가치가 적은 건물만 증여 또는 아예 멸실시켜 버리면 2주택 보유에 따른 무거운 세금부담은 피할 수 있다는 것.
국세청 유권해석(서면5팀0695, 문서번호: 재산세과-1970)도 "1세대 1주택 비과세 판정과 관련된 주택 수는 건물소유자를 기준으로 하기 때문에, 건물만의 증여 등에 따라 주택의 부수토지만 소유한 경우는 해당 주택의 소유자로 보지 않는다"는 입장이다.
□ "자녀에게 건물만 양도하세요" =국세청 유권해석에 따르면 2주택 중 한 주택의 건물부분만을 별도 세대를 구성하는 자녀에게 증여해 부모가 부수토지만을 소유하게 된 경우, 부모는 1주택만을 소유한 것으로 본다.
이에 따라 남은 1주택의 1세대1주택 비과세요건인 보유기간과 거주기간을 채우게 되면 A씨는 남은 주택을 팔더라도 비과세혜택을 받게 되는 것. 다만 고가주택에 해당될 땐 이에 따른 양도세는 부담해야 하지만 2주택자에 따른 세금부담과 비교할 때 부담이 훨씬 적다.
전문가들은 "단독주택의 경우 지은지 오래된 건물은 거의가 땅값일 뿐 건물만의 가치는 거의 없다"며 "이에 따라 A씨가 건물만 딸에게 증여하더라도 부담해야 할 증여세는 극히 미미하다"고 소개했다.
그러나 단독주택이 아닌 아파트의 경우는 증여에 따른 만만치 않은 증여세가 부과되기 때문에, 증여세와 2주택자를 면함에 따라 줄어드는 양도소득세를 비교해 세금부담이 적은 쪽으로 의사결정을 해야한다고 전문가들은 조언하고 있다.
