세제개편안에 따른 '비사업용토지 판정' 어떻게 변하나?

각종 세제개편안이 토지보상에 미치는 영향과 대응방안

서브 프라임 모기지 사태로 촉발된 경제위기를 ‘건설경기 활성화 및 감세’를 통해 극복하려는 정부의 의지는 이해하나, 필자 같은 전문가조차도 각종 대책을 숙지하고 대응방안을 마련하는 것도 벅찰 정도인데 토지보상 받을 주민을 포함한 일반 국민들은 오죽하겠는가?

특히 어떤 경우는 언론이 너무 앞서 나가서 검토안을 마치 정부 확정안처럼 보도하여 국민들의 의사결정을 오도하는가 하면 정부도 당초 대책에는 포함시켰다가 여론이 갑자기 싸늘해지면 없던 일로 하는 경우가 있어 국민들의 불신을 자초하고 있다.

먼저 언론이 앞서 나가는 대표적인 사례 하나가 ‘한시적인 다주택자 중과배제’ 정책이었다. 언론에서는 마치 정부가 다주택자에게 50% 또는 60% 중과규정을 앞으로 ‘2년 동안 한시적으로 일반세율’로 과세한다고 보도했지만, 정부는 당 • 정 협의 결과, 정작 대책에는 넣지 않았다.

다음으로 정부가 불신을 자초한 대표적인 사례 중의 하나는 1세대 1주택 비과세 요건 중의 하나인 ‘보유 및 거주요건의 변경’이었다. 기존 ‘3년 보유 2년 거주(거주요건은 서울 등 7개 지역에 한함)’에서 당초 세제개편안에는 ‘3년 보유 3년 거주(수도권외 지방은 2년)’로 거주요건을 강화한다고 발표하였다가 오히려 그 정책이 주택의 미분양 문제를 악화시킨다는 여론으로 다시 현행 수준으로 유지한다고 정정했다.

이렇게 정부 대책을 언론보도 내용으로 판단하거나 최초 정부안을 가지고 일반 국민들이 의사결정을 한다면 심각한 재산상의 피해를 입을 수 있으니 반드시 시행시기를 확인하여야 한다. 정부대책의 시행시기를 확인하기 위해서는 먼저 대책이 법 개정사항인지 시행령 개정사항인지를 먼저 확인하고 이해할 필요성이 있다.

정부의 정책이나 대책이 시행령 개정사항이라면 시행령은 ‘대통령령’이므로 국무회의 의결을 통과하고 관보에 게재되는 순간부터 바로 시행된다. 물론 부칙에서 시행시기를 별도로 정한 것은 제외한다. 

9 • 1 세제개편안 중 시행령 개정사항은 이미 10월 7일 관보에 게재되어 시행 중이다. 9 • 1 세제개편안 중 10월 7일부터 시행되고 있는 대표적인 세법규정은 다음과 같다.



이 규정 중에서 토지보상에 영향을 미치는 대표적인 규정이 마지막 규정이다. 지금까지는 수용으로 인하여 비사업용토지에서 제외되는 규정은 2006년 12월 31일 현재 사업인정고시를 받은 경우로 한정 되어 있었다.

이렇게 개정된 세법으로 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 토지는 투기목적으로 취득한 것으로 볼 수 없어 무조건 사업용토지로 판정되어 어느 정도 토지보상을 받는 주민들의 고민을 덜어 주게 되었다.

필자가 세무대리하고 있는 한 납세자는 이 규정 덕분에 당초 협의에 순순히 응했더라면 비사업용토지로 판정되어 3억 7천만원 정도 내야 될 세금을 수용재결을 통해서 양도시기를 늦춘 결과, 1억 4천만원 정도만 내게 되어 무려 2억 3천만원이 절세되는 혜택을 보게 되었다.

다음으로 세제개편안 중 법개정 사항에 대해 알아보자. 세법에서 소위 ‘과세요건’에 해당되는 ‘세율, 과세표준, 납세의무자, 과세대상’은 조세법률주의에 따라 각종 세법에 명시되어야 한다. 그러므로 과세요건에 해당되는 규정을 개정시에는 해당 세법을 개정해야 한다.

일단 세법을 개정하려면 정부나 국회의원이 개정발의를 한 후 개정세법이 법사위를 통과하고 국회 본회의를 통과한 후 관보에 게재되는 순간 시행된다.

따라서 시행되기까지 상당한 시간이 소요되므로 보통 시행시기를 다음해 1월 1일로 하는 경우가 많다. 그리고 이렇게 최초 정부안이나 의원 입법안이 법사위 또는 본회의를 거치는 동안 수정되는 경우가 많다. 따라서 법안이 관보에 게재되어 시행되는 순간, 반드시 개정세법을 다시 확인해야 한다.

9월 1일 세제개편안 중 법개정 사항으로 2009년 1월 1일부터 시행 예정인 대표적인 세법 개정사항은 다음과 같다.




이상에서 본 바와 같이 2009.1.1일 시행 예정인 법 개정사항은 납세자에게 상당한 절세 기회를 준다. 그래서 올 연말에 토지보상을 받을 예정인 주민들은 보상시기를 내년으로 연기하자는 의견을 내는 경우도 있다. 일견 그 주장이 타당한 것처럼 보이나 차라리 연말부터 토지보상을 받는 것이 낫다.

왜냐하면 연말부터 토지보상이 시작되면 토지보상 협의기간은 최소 2개월 이상 진행되므로 해를 걸쳐서 보상이 이루어진다. 따라서 협의기간 동안 수용 물건을 연도를 달리해서 협의 양도하면 양도소득세 종합감면 한도가 1년간 1억원 및 양도소득세 기본공제, 누진세율을 해를 달리하여 각각 적용 받아 절세기회를 더 살릴 수 있기 때문이다.

예를 들어 양도소득세액이 4억원이라면 농지에 대한 감면을 제외한 일반감면분을 올해 양도하여 1억원을 절세하고 내년에 8년 자경 농지 감면을 받아 2억원을 절세함으로써 총 3억원을 절세할 수 있지만 만약에 토지보상이 내년에 이루어진다면 최대 감면 한도가 2억원이기 때문에 2억원만 절세할 수 있다.

따라서 내년으로 일괄적으로 토지보상이 진행되면 올해 받을 수 있는 1억원 한도의 일반감면을 받지 못한다.

물론 위에서 설명을 한 사례는 어느 정도 보상을 받는 사람에게만 해당되는 경우이다. 토지보상금이 소액이라서 부담세액이 1억원 미만이라면 내년에 모두 토지보상이 받는 것이 낮은 세율을 적용 받기 때문에 당연히 낫다. 그리고 토지보상의 수용의 시기가 주민들이 바란다고 해서 결정되는 것이 아니기 때문에 지금 앞에서 설명한 사례가 적용되지 않을 수 있다.

여기서 또 주목해야 할 것이 8년 자경감면 한도가 2009년부터 2억원으로 늘어난다고 좋아할 것이 아니라 최근 전 이봉화 보건복지가족부 차관의 농사직불금 파문으로 8년 자경감면을 받기가 상당히 어려울 것으로 예상된다는 것이다. 농사직불금 파문으로 국세청에서는 농지원부, 자경증명원, 비료 영수증 등 서면조사는 물론 현장확인이 반드시 있을 것으로 예상되는 바, 토지보상 주민들은 자경입증에 더욱 준비를 많이 하여야 할 것이다.

지금까지 본 바와 같이 일련의 세제개편안을 비롯한 각종 경기활성화 대책이 쏟아지고 있는 상황에서 토지보상을 받을 주민들은 어떻게 대처해야 하는지 알아보자.

먼저, 토지보상 주민들은 각종 세제개편안 등 부동산 대책을 잘 숙지하고 그것이 주는 영향력을 잘 판단하여야 한다. 각종 대책을 아는 것도 중요하지만 정책이 주는 함의를 제대로 파악해야만 절세는 물론 향후 재테크에도 큰 도움이 된다. 또한 개정규정의 시행시기를 반드시 확인하여 의사결정에 오류를 범하는 일이 없어야 한다.

둘째, 비사업용토지 판정에서 벗어나도록 한다. ①무조건 사업용토지로 보는 경우가 있는지 반드시 확인한다. 예를 들어 사업인정고시일로부터 10년 이전에 취득한 자산인지, 2006년 이전에 상속받은 농지, 임야, 목장용지인지 등을 반드시 확인한다. ②비사업용토지 판정은 상당히 어려우므로 필자와 같은 전문가와 반드시 양도 전에 상의한다. ③아무리 검토해도 비사업용토지로 판정이 예상되면 반드시 대토보상을 신청하도록 한다. 대토보상은 과세이연은 물론 비사업용토지를 회피할 수 있는 방법 중의 하나이다.

셋째, 양도소득세 비과세 또는 감면을 적극적으로 이용하고 입증에 만전을 기해야 한다. 특히 1세대 1주택 비과세 경우나 8년 자경 감면의 경우, 토지보상 주민들이 미처 생각하지 못하는 변수가 많으니 전문가와 반드시 상의하여야 한다.

넷째, 양도시기를 적절히 분산하거나 조절해야 한다. 비과세 요건이나 감면 또는 비사업용토지 판정시 기간기준이 수일 또는 수개월 모자라는 경우에는 협의기간을 조절하거나 수용재결 등을 통하여 그 기간기준을 충족하도록 하여야 한다. 물론 이것은 세법상 검토이므로 자칫 절세하려다가 이주대책의 여러 혜택 등을 못 받는 경우도 생길 수 있다. 따라서 세무사는 물론 변호사, 감정평가사 등의 전문가와 유기적인 상담을 받아야 한다.


<교육안내> 
 11월19일(수) 10:00~17:00 알기 쉬운 토지보상과 세일즈 전략

조영복 세무사 : 조세일보 칼럼리스트, 토지보상 전문 세무컨설턴트, 임&조 세무회계사무소 대표