◆…(이미지: 클립아트코리아 제공)
#. 무주택자였던 A씨는 2020년 7월 수원의 한 아파트 청약에 당첨됐다. 3년 뒤 세입자를 어렵게 구해 잔금을 모두 지급한 A씨. 직접 거주하기 위해선 꽤 많은 돈이 필요해 당장이라도 아파트를 팔고 싶었지만 보유 기간 2년을 충족해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있다는 이야기를 듣고 2년을 참고 기다리기로 했다. 문제는 해당 지역이 지금은 해제됐지만, 청약 당첨 당시에는 조정지역이었다는 것. 조정지역은 보유 뿐아니라 거주요건도 함께 충족해야 한다는 지인의 말에 A씨는 결국 인터넷 국세상담센터에 질의를 남겼다.
Q. "당첨 당시엔 조정지역, 지금은 비조정지역.. 거주 안 해도 될까요?"
A. "조정지역 구분은 취득 당시가 기준"
국세청은 질의에 대해 "1세대 1주택 비과세 판단은 '양도일 현재' 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간 2년 이상인 경우에 해당된다(단, 양도가액 12억원 초과분은 과세)"고 말했다.
다만 국세청은 "2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 '취득 당시' 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 '거주기간 2년 이상' 요건도 함께 충족해야 한다"면서 "A씨의 경우 분양 아파트 취득 당시(2023년 6월) 비조정지역인 경우로 거주요건을 적용받지 않는다"고 답했다.
그러면서 "일반분양아파트인 경우 취득 시기는 준공일·입주일 후에 대금이 청산된 경우에는 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른날이며, 준공일·입주일 전 대금이 청산된 경우에는 사용검사필증교부일(임시사용승인일), 실제 입주일 중 빠른 시기"라고 덧붙였다.
[관련 법령]
■ 제154조【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 1995. 12. 30., 1998. 4. 1., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2002. 12. 30., 2003. 11. 20., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2005. 12. 31., 2006. 2. 9., 2008. 2. 22., 2008. 2. 29., 2010. 2. 18., 2011. 6. 3., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 12. 28., 2017. 2. 3., 2017. 9. 19., 2018. 2. 13., 2018. 10. 23., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2022. 2. 15.>
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택이나 「공공주택 특별법」에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 삭제 <2020. 2. 11.>
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
②제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다. <신설 2017. 9. 19., 2018. 2. 13.>
서울특별시 전 지역, 부산광역시 해운대구·연제구·동래구·남구·부산진구 및 수영구, 기자군, 경기도 과천·광명·성남·고양·남양주·하남시 및 화성시 일부지역 등
■ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31., 2020. 8. 18., 2021. 12. 8.>
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
[전문개정 2009. 12. 31.]
[참고: 국세상담센터 인터넷상담사례]
