서울에서 의류업을 크게하고 있는 김 사장은 돈이 있을 때마다 상가건물에 투자를 하였다. 그러다 보니 분양 받은 상가 건물을 3채나 소유하게 되었다.
그러던 중 우연히 절친인 이 사장과 술을 마시다 상가건물을 여러 채 소유하게 되면 종합부동산세가 부과된다는 말을 듣고 세금걱정이 되기 시작하였다.
과연 이러한 경우 종합부동산세 부담이 일어날까?
종합부동산세는 재산세 납세의무자 중 일정요건의 토지와 주택을 과다하게 소유한 자에게 매년 12월에 고지납부되는 국세로서 12월1일부터 12월 15일까지가 납부기한이 된다.
김 사장이 소유하고 있는 상가건물의 경우에는 보유세인 재산세는 건물에 대해서는 건물기준액의 0.25%의 재산세가 부과되며, 대지부분(대지지분)에 대해서는 공시지가에 따라 0.2~0.4%의 세율이 적용되어 계산된다.
그러나, 종합부동산세의 경우에는 재산세와는 달리 건물부분에 대해서는 종합부동산세가 부과되지 아니하고 토지부분에 대해서는 토지의 공시지가 합계액이 80억원을 초과해야만 종합부동산세가 부과되도록 되어 있다.
토지에 대한 종합부동산세가 부과되는 과세대상은 종합합산과세토지와 별도합산과세토지로 구분하고 있다.
종합합산과세토지란 나대지,잡종지,무허가토지,일정기준면적을 초과하는 토지 등으로서 지목의 성격에 맞게끔 효율적으로 활용되고 있지 않은 토지를 말한다. 종합합산과세토지는 합산한 공시지가의 합계액이 5억원을 초과하는 경우에 종합부동산세가 부과된다.
그리고, 별도합산과세토지란 상가나 오피스 등의 영업용건축물에 딸린 토지를 말하는 것으로서 대지부분(대지지분)에 대해서는 대지부분(대지지분)의 공시지가의 합계액이 80억원을 초과하는 경우에 종합부동산세가 부과된다.
따라서, 김사장이 분양받아 소유하고 있는 상가건물에 딸린 토지의 공시지가 합계액을 합산하여 종합부동산세 과세대상 여부를 따져 보면 종합부동산세가 부과되는 지 알 수 있다.
그 외에도 주택의 경우에도 종합부동산세 과세대상이 되고 있는 데 만약, 주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에는 여러 주택의 공시가액의 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세가 부과될 수 있다. 다만, 단독명의의 1세대1주택자에 대하여는 공시가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에 종합부동산세가 부과될 수 있다.
따라서, 절세측면에서 볼 때, 주택을 여러 채소유하는 경우보다는 김 사장의 사례처럼 상가를 소유하는 것이 보다 더 유리하다고 볼 수 있다.
역세권 지역의 대단지 아파트지역을 중심으로 임차인 유치가 용이한 지역에 수익형 부동산인 상가투자를 해보는 것도 좋은 재테크 전략이 되리라 본다.
[김윤석 교수 약력] 신구대학 세무회계학과 겸임교수, 국제사이버대학교 부동산학과 외래교수, (前)국민대학교 법무대학원 부동산학과 외래교수, (사)한국부동산자산관리사협회 초빙강의, 명지대학교 부동산대학원 공인중개사 사전교육 초빙강의
