#. A씨는 주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결해서 2년을 임대하고, 2022년 3월 계약 기간을 1년으로 하는 갱신계약을 했다. 임대차계약 기간이 만료된 후에도 묵시적 갱신으로 계속해서 임대 중이다. 그는 '작년 3월 체결한 임대차계약 기간은 1년이지만 새로운 임대차계약 체결 없이 동일 임차인에게 추가로 임대하면 임대 기간이 합산되는지' 여부를 국세청에 물었다.
상생임대주택 특례규정의 임대 기간은 임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 잣대가 된다. 계약 기간과 실제 임대 기간이 다르다면, 실제 임대한 기간이 기준이 된다는 소리다. 가령 임대차계약에 따른 계약 기간은 2년이더라도, 서로 합의 등을 통해 1년만 임대한 경우는 1년을 임대한 것으로 본다. 반대로 임대차계약에 따른 계약 기간은 1년이지만, 신규계약을 체결하지 않고 묵시적 갱신 등으로 실제 2년을 임대했다면 2년 임대한 것으로 판단한다.
실제 국세청은 최근 내놓은 세법해석에서 '1년 계약했으나 주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 155의3에 따른 임대기간으로 인정된다'고 밝히고 있다.(서면-2022-부동산-3860, 2023년 1월 25일)
◆…나용선 국세상담센터 상담관
나용선 국세상담센터 상담관은 "A씨는 올해 3월에 체결한 임대차계약으로 1년을 임대하고 묵시적 갱신으로 계속 임대 중이므로 묵시적 갱신으로 임대한 기간을 포함해서 실제 임대한 기간이 2년 이상이면 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 이상을 충족하게 된다"고 말했다.
다음은 나 상담관이 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 자주 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.
[사례 1] 임차인이 중도퇴거하면 어떻게 하나
#. B씨는 2019년 7월에 경기도 성남시 소재 주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결했다. 그는 2년 임대한 후에 2022년 7월에 갱신계약(A)을 체결하고 임대 중이었으나, 임차인으로부터 '지방 발령으로 올해 7월에 이사해야 한다'는 연락을 받았다. B씨는 상생임대주택 특례를 적용받아야 하는데 임차인이 갑자기 중도에 퇴거해야 한다는 통보를 받게 되니 임차인을 붙잡아 둘 수도 없고 억울하다는 생각에 국세상담센터에 문의했다.
"직전임대차계약 또는 상생임대차계약을 체결했으나, 임차인이 중도 퇴거해서 같은 항의 임대 기간(종전 임대기간) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정)에 따른 임대기간을 합산할 수 있다."(기획재정부 재산세제과-1412, 2022년 11월 10일)
B씨는 2022년 7월에 갱신계약한 임대차계약(A)과 비교해 임대보증금(또는 임대료)이 증가하지 않는 임대차계약(B)을 새로운 임차인과 체결해서 임대하면, 2개의 임대차계약(A, B)에 따른 임대기간을 합산해 상생임대계약에 따른 임대기간 요건(2년 이상)을 충족할 수 있게 된다.
나 상담관은 "각각의 임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때, 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 상황이 발생하면 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 없는 임대차계약을 체결하여 임대하는 경우, 기존 임대차계약과 새로운 임대차계약에 따른 임대기간을 합산해 1년 6개월 이상 또는 2년 이상 임대하였는지를 판단할 수 있는 것"이라고 말했다. 기재부가 이러한 유권해석을 내린 이후 현재는 세법개정(2023년 2월28일·3월 20일)으로 명문화됐다.
[사례 2] 임차인 조기전출로 2025년 1월 이후에 새로운 임대차계약을 체결한다면
#. C씨는 A주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결하고, 2년 임대한 후에 올해 5월 갱신계약을 체결했다. 그는 2년 이상 임대한 뒤 양도하고 상생임대주택 특례를 적용받을 예정이다. 하지만 임차인이 2025년 1월에 개인 사정으로 조기전출을 희망하고 있다.
상생임대차계약은 2024년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야만 적용받을 수 있다. C씨는 2025년 1월에 임대보증금(또는 임대료)가 증가하지 않는 임대차계약(임대기간 1년)을 새로운 임차인과 체결해서 임대한 후에 양도하려고 한다. 그가 헷갈린 부분은 '새로운 임대차계약의 임대기간을 합산해야 할 때도 2024년 12월 31일까지 체결된 임대차계약만 인정되는지' 여부였다.
"임차인의 조기전출로 2025년 1월 이후 소득세법 시행규칙 제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 새로운 임대차계약 체결시, 상생임대주택 특례적용이 가능하다."(서면-2023-법규재산-0115, 2023년 5월 9일)
임차인의 사정으로 조기 전출해서 임대보증금(또는 임대료)이 증가하지 않은 새로운 임대차계약(2025년 1월 1일 이후)을 체결한 경우에도, 2개의 임대차계약에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것으로 본 것이다.
나 상담관은 "A 대비 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않은 임대차계약(B)을 2025년 1월에 체결해 임대하더라도 임대차계약(A, B)에 따라 실제 임대한 기간을 합산해서 2년 이상 임대한 것으로 인정받을 수 있다"고 말했다.
[사례 3] 배우자에게 지분을 증여받았는데, 임대기간은 승계되나
#. D씨 부부는 2021년 6월에 경기도 용인시 기흥구 소재 A주택을 공동명의로 취득한 후 임대차계약을 체결했다. 이후 임대하던 중에 2022년 12월 배우자 지분을 증여받아 D씨 단독명의로 소유권을 정리하게 됐다. 올해 6월 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 상생임대주택 특례를 적용받고자 했으나, D씨는 임대기간 중에 배우자 지분을 증여받은 사실이 마음에 걸렸다. 주택을 취득한 후에 직전임대차계약을 체결하고 임대해야 하는데, D씨가 증여받은 지분은 D씨가 취득하기 전에 계약을 체결한 것으로 볼 수 있기 때문이다.
"국내에 부부 공동명의 1주택을 소유한 1세대가 직전 임대차계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 일방 배우자가 타방 배우자에게 주택 지분을 증여한 이후 임대기간 요건을 충족하고, 단독으로 새로운 임대차계약을 체결하여 소득령 155의3①(3)에 따른 요건을 모두 충족하는 경우 상생임대주택 특례적용이 가능하다."(서면-2022-부동산-3063, 2023년 5월 15일)
부부가 공동으로 주택을 취득한 후 임대차계약을 체결하고 임대하다가 지분 소유권을 이전해 단독명의로 변경된 후 임대기간 요건을 충족(직전임대차계약 1년 6개월 이상)해도 적용이 가능하다는 것이다. 나 상담관은 "D씨는 2023년 6월에 임대보증금 또는 임대료가 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 체결하여 2년 이상 임대하면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다"고 했다.
