사업계획승인 5년 동안 '보유세 부담' 부작용
소비자 부담 세금 전가 우려‥종부세 합산과세 제외 건의
주택건설사업을 주도하고 있는 건설업체 A사는 산업의 특성상 다량의 토지를 매입할 수 밖에 없음에도 불구하고 정부로부터 사업계획승인을 받기 까지는 평균 5년 정도의 기간이 걸린다.
A사는 이 기간 동안 사업용으로 취득한 토지에 대해 사업계획승인 이전까지 재산세 및 종부세를 부담할 뿐만 아니라 설령, 일정기간(5년)이 지난 후 매각하더라도 비업무용 토지로 분류돼 법인세법과 소득세법상 양도소득세를 내야한다.
이 때문에 A사는 사업 특성상 타 산업에 비해 토지를 많이 보유한 것이 상대적으로는 조세 부담을 과중시킬 뿐만 아니라 결과적으로 분양을 받는 소비자들에게 세금이 전가되는 등 부작용을 양산하고 있다고 지적했다.
결국 주택건설업체의 토지보유세 부담 증가는 주택 분양원가를 상승시키고 향후 주택을 매각할 경우 매각가격을 그만큼 상승시켜 주택가격을 올리는 요인이 된다는 것.
이와 관련 A사를 비롯한 대부분 건설업체들은 "주택가격 안정성 제고와 주택산업 발전 및 조세정의 실현을 위해 토지취득일부터 5년간 재산세 분리과세 적용 및 종부세합산대상에서 제외시켜달라"며 기획재정부에 관련 건의사항을 제출했다.
□ 건설업계 "주택건설 승인까지 보유세 부담 과도하다"= 주택건설사업의 특성상 토지 확보기간 1~2년을 포함해 주택건설을 승인받는 시점까지 약 3~5년 내외의 기간이 소요된다.
이 기간 동안 토지보유에 따른 재산세와 종합부동산세는 비업무용으로 분류돼 중과세 될 뿐만 아니라 분양가격을 상승시키는 요인으로 작용하고 있다는 것이 건설업계의 일반적인 견해다.
또한 사업계획승인 기간에 있어서도 소요기간이 1년 이상 지연되는 일이 빈번하게 발생하는 등 추가적인 조세부담이 불가피하다고 건설업계는 주장하고 있다.
국내 유명 건설업체인 A사에 따르면 주택건설업체가 연간 1000세대 주택을 공급하는 것을 가정하고 해당 공급분량의 택지를 사업계획승인을 받을 때까지 5년간 보유할 경우 현 세법상 비업무용 토지로 종합합산과세대상으로 구분돼 약 82억5000만원의 보유세를 부담하는 것으로 추정됐다.
이를 공급세대인 1000세대로 나누면 각 1호당 825만원의 보유세를 부담하게 되는 등 토지관련 사업비용이 상승하게 된다는 것.
이 건설업체 한 관계자는 이와 관련해 “주택건설사업의 경우 토지는 주택이라는 최종 상품을 생산하는데 필요한 원자재로 투기나 투자의 대상이 될 수 없다”며 “사업 특성상 타 산업에 비해 토지를 다량 보유함에 따라 상대적으로 조세 부담이 클 수 밖에 없다”고 설명했다.
그는 이어 “만일 대부분 건설업체들이 개발 가능한 사업용 토지를 사전에 확보하지 않을 경우 토지비 상승으로 적기 토지 구입이 불가능할 뿐만 아니라 연속적인 주택 확대 재생산이 곤란하다”고 덧붙였다.
□ "재산세 분리과세 적용 및 종부세 합산대상 제외해달라"= 건설업체들은 주택가격 안정성을 위해서는 사업계획승인 이전 단계에서 보유하고 있는 주택건설용 토지에 대해 일정기간(5년 : 법인세법상 업무무관부동산 판정유예기간)을 충족한 경우 재산세는 분리과세를 적용하고 종합부동산세는 합산대상에 제외시켜야 한다고 주장하고 있다.
다만 토지를 취득한 날부터 일정기간이 경과한 후에도 사업승인을 얻지 못했다면 보유토지에 대해 종합합산과세대상으로 구분해 재산세와 종부세를 소급해 징수할 수 있다는 설명이다.
건설업체는 이러한 내용의 세제개편안이 마련될 경우 국내 주택건설업체의 자유로운 사업 수행을 보장함으로써 주택산업 발전에 크게 기여할 뿐만 아니라 소비자의 입장에서는 분양가 상승에 따른 부담이 줄어들 것으로 내다봤다.
한 건설업계 관계자는 "주택업체가 보유했던 토지를 취득 후 5년이 지난 다음에 매각하면 비업무용 토지로 불류돼 법인세법과 소득세법상 양도세가 과세되고 있다"며 "이는 이중과세에 해당되고, 과세 형평성에도 어긋난다"고 지적했다.
□ 재정부 "주택건설용 토지 합산과세 제외 검토중"= 세제 관련 주무부처인 기획재정부에서는 주택건설용 토지의 종부세 합산과세 제외에 대한 건설업계의 건의사항을 검토하고 있다는 입장을 밝혔다.
재정부 관계자는 "주택을 짓기 전 보유세 부담이 많다는 건설업계의 애로사항이 국토해양부를 통해 접수됐다"며 "현재 종부세 합산과세 대상인 해당 토지를 제외하는 방안을 검토하고 있다"고 말했다.
이 관계자는 이어 "각계의 세제개선 요구사항에 대해 모두 들어줄 수는 없지만, 시급하거나 타당성이 있는 경우에는 최대한 반영하기 위해 노력하고 있다"며 "다만 건설업계의 건의사항을 올해 세제개편안에 반영할지 여부에 대해서는 아직 확정되지 않았다"고 덧붙였다.
