현행 소득세법상 2주택을 소유하고 있다면 그 중 하나의 주택을 양도할 때 양도소득세 과세대상으로 분류됩니다.
물론 양도세는 실제 가격 등을 근거해 과세가 이뤄지므로 1주택이 폐가(廢家)상태에 있는 등 주택으로서의 기능을 하지 못하고 있다면 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
하지만 이러한 과정은 결코 쉬운 일은 아닙니다. 공부(건축물 관리대장, 등기부등본)상 주택으로 되어 있을 경우, 해당 주택이 폐가라는 사실을 객관적으로 입증해야 하기 때문이죠.
따라서 폐가에 대한 과세당국의 해석이 수천만원의 세금을 좌우할 수도 있는 셈입니다.
□ '폐가' 여부에 양도소득세 시각차 '각각' = 납세자 A씨는 지난 2011년 자신이 살던 주택을 팔면서 관할 세무서에 1세대1주택 비과세 신청을 했습니다. 그러나 국세청은 A씨가 양도할 당시 또 다른 주택을 소유하고 있다는 사실을 건축물대장 등을 통해 확인하고, 1세대2주택에 따른 양도세를 부과했습니다.
이에 A씨는 국세청이 문제 삼은 주택은 폐가라며 1세대1주택 비과세 대상이 당연하다고 주장했습니다. A씨는 "오랫동안 방치되어 먼지가 가득한 폐집기물로 가득 차 있어 사람이 거주하지 않았다"며 "사실상 해당 주택은 주거기능을 상실한 폐가이며, 면적 또한 협소해 주거용으로 볼 수 없다"고 주장했습니다.
특히 해당주택을 먼저 취득하면 부수 토지를 현저히 적은 가격에 쉽게 취득할 수 있다는 매형의 말을 듣고 자기 이름으로 명의 신탁했을 뿐이기 때문에 주택의 소유주 또한 자신이 아니라고 해명했습니다.
하지만 국세청은 A씨가 주거 불가능 주택이라며 주장하고 있지만 현장 확인을 통한 결과 건축물로 볼 수 없을 정도의 폐가로 볼 수 없다고 판단, 정당한 과세처분이라고 맞섰습니다.
국세청은 또 "명의신탁 받은 것이라고 주장하고 있지만 확인서 상의 주장만 있을 뿐 명의신탁이라는 뚜렷한 근거가 없다"며 "등기부등본상의 소유권자인 A씨를 실소유주로 봐야 한다"고 강조했습니다.
□ "언제든지 주거가능, 폐가로 보기 어렵다" = 결국 심판청구까지 가게 된 다툼에 대해 조세심판원은 과세당국의 처분이 옳다는 결정을 내렸습니다. 사람이 살지 않는다는 집에서 전기요금 및 상하수도 사용내역 등이 확인된다는 이유에서입니다.
심판원은 결정문을 통해 "처분청이 제시한 해당 주택 내·외부 사진, 전기요금 및 상하수도 사용내역 등이 확인된다"며 "양도당시 해당주택은 사람이 거주해 왔거나 언제든지 주거가 가능한 주택으로 보인다"고 판단했습니다.
심판원은 또 명의신탁에 대해 "해당보유주택의 등기부등본상 소유자는 A씨로서 명의신탁자라는 B씨는 본인 소유의 부동산을 지난 1999년 양도하면서 1세대1주택 비과세 규정을 적용받은 점과 해당보유주택의 명의신탁 사실이 입증되는 객관적인 증빙의 제시가 없다"고 강조했습니다.
그러면서 "해당보유주택의 명의신탁 사실을 인정하기 어려우므로 양도한 주택에 대해 1세대1주택 비과세규정을 배제하고 A씨에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다"고 덧붙였습니다.
[참고 심판례 : 조심2013부2278]
