내년부터 주택담보대출 심사가 강화돼 내 집 마련을 계획했던 이들에게 넘어야 할 장애물이 되고 있다.
새해 주택담보대출 제도에 큰 질적 변화가 예고돼 있는 만큼 달라진 제도를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 거액 자산가가 아니라면 대부분 대출을 받아 내 집을 마련하거나 투자에 활용하기 때문이다.
그동안 부동산경기 활성화에 초점을 맞췄던 정부가 주택경기 안정화, 가계부채 줄이기로 목표를 바꾼 후 주택대출을 조이기 시작했다.
내년부터 주택담보대출은 원칙적으로 대출원금과 이자를 함께 갚아나가는 분할상환을 원칙으로 한다.
대신 분할상환 대출에 우대금리를 적용해 차주의 부담의 줄여주기로 했다. 분할상환 대출 시 은행이 내야하는 주택금융신용보증기금의 출연요율을 깎아줘 우대금리를 제공할 수 있는 여건을 조성하겠다는 것이다.
반대로 대출원금을 만기에 일시상환하고 평소에 이자만 갚아나가는 거치식·일시상환식 대출은 받기 어려워진다. 하지만 주택 구입 이외의 주택담보대출은 지금처럼 거치식·일시상환식 대출이 가능하다.
또 내년부터 주택담보대출 가이드라인이 시행되면 변동금리보다 고정금리로 대출받는 것이 더 쉬워진다. 이전까지는 변동금리 대출자가 전체 대출자 중 66%(잔액 기준)를 차지했지만, 앞으로 변동금리 선택 시 대출 가능액은 축소된다. 스트레스 금리를 적용받기 때문이다.
그동안 신규대출 때 거치기간은 통상 3~5년이었지만 1년 이내로 대폭 축소되고, 거치기간 종료 이후 대출을 연장하기 어려워진다.
이와 함께 주택대출 심사 때 주택가치와 차입자의 신용등급 이외에 상환 능력에 대한 심사절차도 강화된다. 소득이 적으면 대출을 받기 어렵거나 대출 가능액이 대폭 축소될 수 있다.
한편 지난 11월부터 농·수·신협, 새마을금고 등 제2 금융권에서 토지와 상가를 담보로 돈을 빌릴 때 대출 한도가 줄어들었다.
금융당국은 최근 1~3년 평균 경매낙찰가율에 각 금융사가 자율적으로 정한 일정 수준을 더하거나 빼는 방식으로 비주택대출 담보 한도를 설정했었지만, 이제부터는 한도에서 '빼기'만 가능하기 때문이다.
또 기본한도에서 차주별로 적용하는 가산비율은 현행 최대 20%포인트에서 10%포인트로 낮췄다. 가산할 수 있는 이유도 신용등급이 3등급보다 높거나, 분할상환 방식으로 갚을 때 등 대출 리스크를 줄일 수 있는 경우에만 적용하기로 했다.
