[금융상품 IFRS]
⑱ 판매후 리스
판매후 리스란 리스이용자가 리스제공자에게 자산을 판매하고 다시 그 자산을 구매자로부터 리스하는 거래를 말한다. 거래 당사자는 각각 판매자/리스이용자(자산 소유자)와 구매자/리스제공자(자금 제공자)로 불린다.
주요 도심지에 본사건물을 가지고 있는 기업이 재무적으로 어려움에 처하거나, 신규투자를 위한 자금조달을 고려하는 상황에서 기업은 본사건물을 매각하고, 구매자와 운용리스계약을 체결하는 방식을 취하고 있다.
이 경우 부동산 시세만큼의 자금을 조달하는 효과를 가져오면서 월임대료만 지급하고 본사건물은 그대로 사용할 수 있게 된다.
기업 입장에서는 부동산 장부금액의 시세증가분을 처분이익으로 재무제표에 인식할 수 있게 되고, 부채비율의 악화도 초래하지 않고 월임대료만 지급하면서 본사건물을 그대로 사용할 수 있게 되는 것이다.
구매자와 추후에 공정가치 등으로 재매입하는 약정을 맺고 조달한 자금으로 투자에 성공하면, 다시 본사를 재매입할 수도 있게 될 것이다.
구매자 입장에서는 리스계약기간을 장기로 가져가게 되면 장기 채권에 투자하는 재무적 효과를 누릴 수 있게 된다.
연기금 부동산펀드도 활용
이와 같은 이유로 판매후 리스는 업종에 구분없이 업계에서 보편화 되어 가고 있다. 담보대출이나 당좌차월과 같은 자금조달수단의 하나로 인식되고 있다.
은행 등의 금융기관뿐만 아니라 연기금이나 부동산편드 등 많은 단체가 구매자/리스제공자(자금조달자)로서 판매후리스거래에 참여하고 있다.
판매후 리스를 통해서 자산소유자는(리스이용자) 자산판매에 따른 손익을 일시에 인식할 수 있느냐, 리스거래로 인해 부채를 인식해야 되는가가 중요한 회계적 이슈가 된다.
또한 거래의 편의상 대부분 SPC를 설립하여 판매후 리스거래가 이루어지 때문에 SPC를 연결해야 되는지에 대한 검토도 필요하다.
구매자/리스제공자는 판매후리스 거래를 판매후리스 거래에 해당하지 않는 다른 리스와 마찬가지로 회계처리한다.
판매자/리스이용자의 회계처리는 관련된 리스의 형태, 즉 판매후리스거래가 금융리스인지 운용리스인지에 따라 결정된다. [K-IFRS 제1017호(리스) 문단 58].
판매후 금융리스
판매후리스거래가 금융리스에 해당하는지 여부를 판단할 때 판매자/리스이용자는 리스 계약의 거래의 형식보다 거래의 실질에 따라 분류하고, 아래 예시의 경우 중 하나 또는 그 이상에 해당하면 일반적으로 금융리스로 분류하도록 규정하고 있다.[K-IFRS 제1017호 문단 10].
(1) 리스기간 종료시점까지 리스자산의 소유권이 리스이용자에게 이전되는 경우
(2) 리스이용자가 선택권을 행사할 수 있는 시점의 공정가치보다 충분하게 낮을 것으로 예상되는 가격으로 리스자산을 매수할 수 있는 선택권('염가매수선택권'이라고 함)을 가지고 있으며, 그 선택권을 행사할 것이 리스약정일 현재 거의 확실한 경우
(3) 리스자산의 소유권이 이전되지 않더라도 리스기간이 리스자산의 경제적내용연수의 상당부분을 차지하는 경우
(4) 리스약정일 현재 최소리스료의 현재가치가 적어도 리스자산 공정가치의 대부분에 상당하는 경우
(5) 리스이용자만이 중요한 변경 없이 사용할 수 있는 특수한 성격의 리스자산인 경우
판매후리스 거래가 금융리스에 해당하는 경우에는 리스이용자인 판매자의 판매에 따른 이익을 즉시 인식하지 아니하고 해당 K-IFRS에서는 리스자산의 리스기간에 이연하여 환입한다. [K-IFRS 제1017호 문단 59].
일반기업회계기준에서는 판매에 따른 손익을 리스실행일에 인식하지 않고 해당 리스자산의 감가상각기간동안 이연하여 상각 또는 환입한다고 규정되어 있다.
K-IFRS에서는 리스기간동안 손익을 인식하고 일반기업회계기준에서는 자산의 잔여내용연수 동안 손익을 인식하는 기준간 차이가 존재한다. 따라서 재무제표 작성을 위한 적용 회계기준에 따라 주의가 필요하다.
금융리스에 해당하는 판매후리스 거래는 실질적으로 리스제공자가 리스이용자에게 자산을 담보로 금융을 제공하는 것이다. 따라서 판매수익이 장부금액을 초과하는 금액을 이익으로 인식하는 것은 적절하지 않다. [K-IFRS 제1017호 문단 60]
판매후금융리스 하의 자산은 금융리스 하의 다른 자산과 마찬가지로 자산의 공정가치와 최소리스료의 현재가치 중 작은 금액으로 인식하게 된다.
K-IFRS 에서는 리스기간이 리스자산의 내용연수의 대부분에 상당하는 경우를 고려할 때 경제적 내용연수라는 용어를 쓰고 있으며, 일반기업회계기준에서는 내용연수라는 표현을 쓰고 있다.
K-IFRS 제1017호에서 '경제적 내용연수'는 하나 또는 그 이상의 사용자가 자산을 경제적으로 사용할수 있는 예상기간이라고 정의하고 있고, 일반기업회계기준 제13장(리스)의 결13.11에서는 내용연수는 리스자산의 일반적인 내용연수를 말하며, 리스기간이 이러한 내용연수의 상당부분을 차지하는 경우에 일반적으로 금융리스로 분류한다고 설명하고 있다.
만약 최초 경제적 내용연수가 10년인 자산을 5년 사용후 판매후 구매자로부터 5년을 리스기간으로 하는 계약을 체결한 경우 '일반적인 내용연수'를 이용하여 리스기간이 내용연수에서 차지하는 비중이 50%(5/10)라고 판단하는 것과, 잔여 경제적 내용연수를 이용하여 100%(5/5)라고 판단하는 것은 리스분류에 중요한 영향을 줄수 있기 때문에 해당 해당 적용기준에서 사용하는 용어의 정의를 정확하게 확인할 필요가 있다.
판매후 운용리스
판매후리스 거래가 운용리스에 해당하는 경우 리스료와 판매가격이 공정가치에 따라 결정된 것이 확실하다면 판매에 따른 손익은 즉시 인식한다.
판매가격이 공정가치에 미달하는 경우에도 판매에 따른 손익은 즉시 인식한다.
다만, 판매에 따른 손실이 시장가격보다 낮은 미래의 리스료로 보상된다면 당해 손실은 이연하여 리스자산의 예상사용기간에 리스료에 비례하여 상각한다.
만약 판매가격이 공정가치를 초과한다면 판매가격이 공정가치를 초과하는 부분은 이연하여 리스자산의 예상사용기간에 환입한다.
이러한 회계처리의 근거는 판매가격이 공정가치에 기초하지 않은 경우에는 이를 보상하기 위하여 통상의 시장가치에 기초하여 리스료를 조정할 가능성이 높다는 점이다. 예를 들면 자산이 공정가치를 초과하는 판매가격으로 매각되어 시장가격을 초과하는 리스료가 지불된다면, 이는 판매가격이 공정가치를 초과하는 부분을 리스제공자에게 차입하여 리스이용자가 그 금액을 리스료로 반제하는 것과 유사하게 된다.
따라서 이러한 거래는 공정가치에 기초하여 이루어진 것처럼 계상하여야 한다.
그런데 이러한 논리는 모든 경우에 들어맞는 것은 아니다. 공정가치에 미달하는 가격으로 자산을 판매하는 경우 판매자가 긴급하게 자금을 조달해야 하는 경우 등과 같이 이에 대한 정당한 이유가 있는 경우도 있다.
이러한 상황 하에서 그 보상을 위하여 리스료가 낮게 설정되어 있지 않은 경우 그 손익은 판매가격에 기초하여 인식되어야 한다.
실무적으로 SPC를 이용한 판매후리스 거래가 빈번하게 이루어지고 SPC가 종속기업에 해당되는 경우가 존재하게 된다.
지배기업이 종속기업인 SPC와 본사건물을 판매후운용리스하는 경우에도 재화판매 손익이 수익인식 요건을 충족하는지 의문이 제기될 수 있다.
K-IFRS 제1016호(유형자산)의 문단68 내지 문단69에서는 “유형자산은 여러 방법(예: 판매, 금융리스의 체결 또는 기부)으로 처분할 수 있다.
자산의 처분시점을 결정할 때에는 K-IFRS 제1018호(수익)의 재화 판매에 관한 수익인식기준을 적용한다. 판매후리스에 의한 처분에 대해서는 K-IFRS 제1017호를 적용한다.”고 규정하고 있으며, 2007년 3월에 열린 IFRIC update meeting에서는 판매후리스의 경우 우선적으로 K-IFRS 제1018호의 수익인식기준 보다 K-IFRS 제1017호의 판매후리스기준이 보다 구체적인 가이드를 제공하고 있음을 언급하고 있다.
따라서, 판매후리스의 거래는 K-IFRS 제2027호(법적 형식상의 리스를 포함하는 거래의 실질에 대한 평가) 및 K-IFRS 제2104호(약정에 리스가 포함되어 있는지의 결정)에 따라 실질적으로 '자산의 사용권이 이전되는' 거래인지를 판단하는, 즉, K-IFRS 제1017호의 적용범위에 포함되는 리스계약인지를 판단하고, 적용범위에 포함된다면 판매후리스 거래 중 자산 양도에 따른 회계처리는 K-IFRS 제1018호의 재화판매 수익인식기준이 아니라 K-IFRS제1017호의 판매후리스 규정을 따르는 것이 타당하다.
따라서 판매후리스가 운용리스에 해당되면 판매에 따른 손익은 일시에 인식한다.
또한 SPC와 본사건물 및 토지를 판매후 재리스 하는 경우 임차보증금의 선순위/후순위 여부, 임차보증금 금액 및 SPC의 후순위 지분취득은 최소리스료에 반영되어야 하는 요소인지 세심한 주의가 필요하다. 해당요소의 반영여부에 따라 리스분류가 변경될 수 있기 때문이다.
개정 리스(IFRS 16) 기준서
현행 리스기준서는 리스제공자와 리스이용자 모두 리스자산의 소유에 따른 위험과 보상의 대부분 이전여부에 따라 리스를 분류하였다.
개정 리스(IFRS 16)에서는 리스제공자는 현행 기준서와 유사하게 위험과 보상모형을 적용하여 리스분류를 적용하고, 리스이용자는 단일한 모형을 통해 사용권자산과 리스부채를 인식하게 된다.
현재 리스이용자는 운용리스를 이용하게 부외금융효과를 누릴수 있는 있었는데 개정 리스기준서를 적용하면 이런 장점이 사라질 것으로 보인다.
판매후리스의 경우에는 자산의 이전이 판매인지는 개정 수익인식기준서 K-IFRS 제1115호(고객과의 계약에서 생기는 수익) 따라 판단하게 된다.
자산의 이전이 판매가 아니면 판매자 및 구매자는 금융거래이기 때문에 개정 금융상품기준서인 K-IFRS 제1109호에 따라 회계처리하고, 자산의 이전이 판매인 경우에는 개정 리스기준에 따라 회계처리한다.
정재원 공인회계사
EY한영회계법인
