청약조정지역에 규제 집중…저소득 실수요자는 보호
문재인 정부의 첫 부동산대책인 6·19 대책은 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도 자칫 경기침체를 초래할 위험은 피하고 저소득 실수요자의 내집마련을 보장하기 위한 '핀셋 규제'로 요약된다.
투기과열지구 지정 등 극단적인 규제책은 빠졌지만 재건축 규제는 시장에 만만찮은 강도로 전달되고 있어 이번 대책은 중간 이상 수준의 규제로 평가될 전망이다.
19일 발표된 대책을 보면 정부는 규제를 시장이 불안한 청약조정지역으로 국한하면서 저소득층에 대해서는 예외로 하는 등 지역별·계층별 차별화 전략에 주력했다.
우선 금융위원회는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10% 포인트씩 낮추되 대상 지역을 청약조정지역으로 좁혔다.
청약조정지역은 서울 25개구와 경기도 과천, 성남, 광명, 부산 해운대구와 세종시 등 40곳으로, 정부가 집값 불안을 잡기 위해 전매제한이나 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.
LTV·DTI를 전면적으로 강화하지 않은 것은 일부 과열지역을 잡으려다 부동산 시장 전체의 활력을 떨어뜨리고 경기 전반에도 타격을 주는 상황을 피하기 위한 고려로 풀이된다.
또 청약조정지역이라고 해도 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 꾀하는 대목이다.
금융당국은 서민과 중산층의 내집마련을 지원하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책 모기지를 올해 44조원 공급할 방침이다.
그간 도입 여부가 주목된 투기과열지구 지정은 대책에서 빠졌다.
특정 지역에 대한 규제이긴 하지만 워낙 파장이 커 시장 전체를 냉각시킬 수 있는 위험부담 때문이다.
투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제다.
한때 서울 강남 등지에 투기과열지구가 지정될 것이라는 전망이 우세했지만 현 단계에서 적용하기에는 부동산 시장에 미치는 타격이 너무 클 것이라는 판단이 작용한 것으로 보인다.
이번 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아지게 됐지만 투기과열지구가 지정되면 이보다 훨씬 더 낮은 40%까지 내려간다.
국토교통부는 투기과열지구 규제 중 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안을 검토했지만 이를 보류하는 대신 재건축 조합원 분양 규제를 뽑아내 청약조정지역에서 적용하기로 했다.
재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택 수가 3채에서 1채로 줄어들어 재건축 예정 주택을 여러 채 구입해 놓은 투자자의 경우 주택 일부를 처분해야 한다.
분양받는 주택 한 채의 규모가 60㎡ 이내이면 한 채 더 분양받을 수 있도록 예외규정을 두긴 했으나 이 경우 수익성이 높지 않다.
그러나 국토부는 투기과열지구 카드를 완전히 접지는 않고 시장에 대한 경고 메시지를 전달하는 용도로 요긴하게 활용하고 있다.
국토부 관계자는 "이번 대책에서는 투기과열지구를 지정하지 않았지만 앞으로 집값 동향을 보면서 시장이 과열되는 양상이 벌어질 경우 언제든 검토할 수 있다"고 강조했다.
