지난달 23일부터 다주택자 DTI 한도가 30%로 낮춰진 데다 복수 주택담보대출의 규제가 더 강화돼 다주택자는 사실상 돈을 더 빌릴 수 없게 된다.
금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 '가계부채 대책'을 마련, 다음 달 추석 연휴 이후 발표할 계획인 것으로 10일 알려졌다.
가계부채 대책의 핵심은 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신(新) DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 도입이다.
신 DTI는 내년부터 적용된다. 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI의 산정 체계를 바꾼다.
분모인 소득은 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 쓴다. 급여가 오를 신입사원은 분모가 커지고, 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우 분모가 작아진다.
분자인 대출 원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었지만, 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함한다.
기존 대출이 있다면 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해진다.
이에 따라 다주택자의 '갭 투자'를 차단하는 효과가 예상된다. 갭 투자는 높은 전셋값에 편승, 적은 돈을 들여 전세를 끼고 집을 사 시세 차익을 노리는 것이다.
지금까지는 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출할 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영됐다.
앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고, 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이면서 추가 대출이 어려워질 전망이다.
금융위 관계자는 "기존 DTI가 이미 30%를 넘는 경우가 많은데, 이 경우 추가 대출로 다주택자가 되는 길이 막힌다"고 말했다.
애초 8월 중 발표할 예정이던 가계부채 대책은 이달 중순으로 미뤄졌다가 추석 이후로 또 한 차례 미뤄졌다.
8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책 이후 시장 상황과 북핵 리스크 등 경기 변동 요인을 점검하고 부처 간 이견을 조율하는 데 시간이 필요하다는 이유에서다.
모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR는 은행의 자율성을 최대한 보장하되, 금융위가 최소한의 가이드라인을 제시할 방침이다.
신 DTI는 2019년 DSR 전면 시행 전까지 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있어 시장의 움직임을 살펴보겠다는 것이다.
금융위 관계자는 "가계부채 대책이 시행될 경우 장기적으로 어떤 변화가 나타날지 정밀하게 예측하기 위해 한국은행이 시뮬레이션하는 중"이라고 전했다.
신 DTI와 DSR를 도입하면 주택구매자금뿐 아니라 집을 담보로 한 생활자금 등의 조달이 어려움을 겪을 수 있다.
이를 보완하기 위해 DTI나 DSR가 높은 대출의 비중을 은행마다 5∼10% 허용하는 방안도 대책에 담길 것으로 전해졌다.
분양 주택의 중도금(60%)과 잔금(30%) 비중을 각각 40%와 50%로 바꾸거나, DTI를 전국으로 확대하는 것은 관계부처 간 이견 조율을 거쳐야 한다.
금융위는 DTI·LTV(담보인정비율) 하향에 맞춰 중도금 비중을 줄여야 한다는 입장이지만, 이 경우 건설사가 따로 자금을 조달해야 하는 부담이 커질 수 있다.
대출자의 상환 능력을 따지는 DTI를 전국으로 확대하는 게 이론적으로는 맞지만, 현재 DTI가 적용되지 않는 지역은 부동산 경기 과열과 무관한 것도 사실이다.
금융위 관계자는 "중도금 비중 축소는 대책에 포함되지 않을 가능성도 있다"고 말했다. 부채 총량 관리 차원에선 중도금이 잔금으로 이월되는 것뿐이다.
금융연구원 김영도 연구위원은 지난 5일 세미나에서 DTI 전국 확대에 대해 '장기적인 과제'로 제시했다.
