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토지에 관해 매매계약을 체결했으나, 잔금을 받지 못한 상태에서 경매가 진행됐다면 양도가액은 매매계약 당시의 매매대금일까, 경매절차의 매수가격일까.
서울행정법원 행정6부(재판장 김정숙 부장판사)는 최근 A씨가 제기한 양도소득세부과처분 취소소송에서 "잔금 지급이 완료되지 않아 토지의 양도가 있다고 할 수 없는 상황에서 매매계약자의 토목공사로 토지 이용가치가 상승했다고 하더라도 이에 따른 경제적인 이익은 원 소유자(A씨)에게 귀속된다"며 A씨의 청구를 기각한 것으로 8일 확인됐다.
A씨는 2008년 2월 화성시 소재 토지(이 사건 토지)를 B사에 10억 원에 팔기로 하고 계약 당일 7억 원을, 2008년 9월 잔금 3억 원을 지급받기로 하는 매매계약을 체결했다.
그러나 A씨는 약정된 잔금지급일에 잔금을 지급받지 못했고, 그 후 2011년 2~6월 사이에 8회에 걸쳐 잔금 3억 원 중 1억4500만 원을 분할 지급받았다.
한편, A씨는 2011년 2월 이 사건 토지에 관하여 C조합에 채무자를 B사의 대표이사인 H씨로 하는 채권최고액 21억4500만 원의 근저당권과 지상권을 설정해주었고, 이 사건 토지는 근저당권자인 C조합의 신청에 따른 임의경매절차에서 17억4200만 원에 제3자에게 매각됐다.
A씨는 2015년 이 사건 토지에 대해 양도일자를 2014년 10월 30일, 양도가액을 8억4500만 원, 취득가액을 8억6700만 원으로 해 2014년 귀속 양도소득세 기한 후 신고를 했다.
국세청은 A씨에 대한 양도세 실지조사를 실시하고 A씨가 2014년 10월 30일 이 사건 토지를 위 경매절차의 매수가격인 17억4200만 원에 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과했다.
그러자 A씨는 "지난 2008년 9월 B사에 이 사건 토지를 인도하고 사용승낙을 해 줬고, B사는 이 사건 토지에 대해 개발행위허가 및 토석채취허가 등을 얻은 후 토목공사를 하고 토석을 채취해 매각했다"고 밝혔다.
이어 "B사는 이 사건 토지를 담보로 대출을 받는 등 이 사건 토지를 실질적으로 지배 관리했으며, 토목공사의 결과로 이 사건 토지의 가치가 상승해 경매절차에서 17억4200만 원에 매각됐다"고 밝혔다.
A씨는 따라서 "B사로부터 실제 지급받은 8억4500만 원 또는 당초 매매대금인 10억 원을 이 사건 토지의 양도가액으로 봐야 하고, 경매절차의 매수가격 중 이를 초과하는 부분은 B사에 귀속됐다고 봐야 한다"며 "17억4200만원을 양도가액으로 한 과세가 위법하다"고 주장했다.
이에 대해 행정법원 재판부는 "A씨의 공장부지를 B사에 팔기로 한 이 사건 매매계약은 '기획재정부령이 정하는 장기할부조건'에 해당하지 않으므로, 매수인인 B사가 이 사건 토지를 실제로 넘겨받아 사용·수익을 했더라도 이 사건 매매계약에 따른 대금이 청산되기까지는 토지가 B사에 양도됐다고 할 수 없다"고 밝혔다.
재판부는 "이 사건 매매계약에서 정한 매매대금 10억 원 중 잔금 약 1억5000만 원이 지급되지 않았으므로 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 할 수 없다"고 판시했다.
이어 "A씨가 B사 대표인 H씨의 채무에 대한 물상보증으로 이 사건 토지에 관하여 C조합에 근저당권설정등기를 마쳐주었고, 이에 기초해 임의경매절차에서 이 토지가 매각돼 소유권이 제3자에게 이전됐지만, 그 매각대금은 경매목적물의 소유자인 A씨의 양도가액에 해당한다"고 판단했다.
재판부는 "A씨의 주장처럼 B사의 토목공사로 이 사건 토지의 이용가치가 상승했다고 하더라도 A씨가 토지를 소유한 상태에서 토목공사가 이뤄지고 B사가 아닌 제3자에게 소유권이 이전된 이상, 이용가치 상승에 따른 경제적인 이익은 B사가 아닌 토지 소유자인 A씨에게 귀속된다"고 판시했다.
재판부는 A씨가 B사와 미지급 잔금에 관한 준소비대차계약을 체결했으므로 이로써 대금이 청산됐다고 하는 주장도 받아들이지 않았다.
재판부는 "A씨의 주장처럼 B사와 이 사건 매매계약에 따른 미지급 잔금을 대여금으로 전환하고 이자까지 지급받기로 약정했다면, 그에 따른 계약서 등을 작성하고 이자를 수수하는 것이 일반적임에도, A씨와 B사는 계약서 등을 작성한 사실이 없을 뿐 아니라 B사가 실제로 이자를 지급한 사실도 전혀 없다"고 밝혔다.
재판부는 특히 "A씨가 2017년 3월 이 사건 소를 제기하면서도 대여금에 관한 주장을 하지 않았는데, 국세청이 이 사건 매매계약이 장기할부조건부 계약이 아니어서 사용수익일이 양도시가가 될 수 없다고 주장하자, A씨는 2017년 8월 준비서면에서야 비로소 잔금을 대여금으로 대체했다는 주장을 했다"며 A씨의 청구를 이유 없어 기각한다고 판결했다. [참고 판례 : 2017구합58502]
