주택을 임대해 연간 2000만원을 넘지 않는 수익을 올리는 집주인들에 대한 과세가 내년부터 정상적으로 이루어진다.
그동안 내지 않던 세금을 내도록 하다 보니 세부담을 덜어주는 장치가 따라붙는다. 임대주택 활성화라는 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 임대주택사업에 뛰어든 집주인에게 더 많은 세제혜택이 부여된다.
기획재정부는 30일 이 같은 내용의 '2018년 세법개정안'을 발표했다. 이 개편안은 입법예고 기간을 갖고 차관회의, 국무회의를 거친 뒤 오는 8월31일까지 국회에 제출된다.
그간 연 2000만원 이하 '소액 임대소득'에 대해선 과세되지 않았다. 이후 2014년 과세방침을 정해놓고도 임대소득자들의 반발로 2년의 과세 유예를 방안을 내놨다. 임대소득의 60% 필요경비 공제(증빙 없을 경우 400만원 공제), 14%의 저율 과세하는 내용도 포함되어 있었다.
가만히 놔뒀으면 과세권은 2017년부터 작동했다. 그러나 월세족이 증가하는 상황에서 과세가 이루어질 경우집주인들이 세부담을 세입자들에게 전가시킬 수 있다(임대료 인상)는 우려에, 정부는 또 다시 2년 뒤로 미루면서 2019년부터 과세되도록 재설계했다.
김동연 경제부총리는 올해 세제개편 방향을 설명하며 "2014년 이후 비과세되어 온 2000만원 이하 임대소득을 정상 과세하고, 부동산 자산의 세부담을 적정화하겠다"고 밝혔다.
주택 임대소득은 종합소득 합산과세 대상이나, 2000만원 이하일 땐 14%의 세율로 분리과세를 선택할 수 있다.
눈여겨 볼 부분은 임대주택등록 여부에 따른 세부담 격차. 임대주택등록 대상자는 임대소득의 70%(현 60%)가 필요경비로 인정되며, 증빙이 없더라도 400만원을 추가 공제받을 수 있다.
반면 미등록의 경우에는 필요경비율은 50%, 공제금액은 200만원만 적용된다.
보유 주택 수에 따라 월·전세의 과세대상이 달라진다.
2주택 소유자는 월세만 과세되고, 3주택 이상 보유한 자는 월세와 보증금도 과세된다. 내년부터 소형주택(기준시가 3억원 이하·전용면적 60㎡ 이하 주택)은 주택 수를 계산할 때 제외하고 보증금 과세 대상에서 빠진다. 소형주택 기준이 인 40㎡ 이하 주택, 2억원 이하로 바뀌기 때문.
2주택을 보유한 A씨로 사례를 들어보자.
A씨는 한 채는 자신이 거주하고, 다른 한 채로는 월세 100만원의 임대소득을 올리고 있다. 2주택 소유자이기에 과세대상 임대소득은 1200만원이다. 필요경비 840만원, 공제금액 400만원을 제외하면 과세표준(세금을 매기는 기준금액)은 0원으로 내야 할 세금은 없다.
3주택을 소유한 B씨는 어떨까.
B씨는 본인거주 1주택을 제외하고 한 채는 월세임대로 1200만원의 수입을 다른 한 채는 10억원의 전세 보증금을 받고 있다. 3주택이기에 월세와 보증금에 대해 간주임대료가 과세된다. B씨의 과세표준 1956만원(월세 1200만원+간주임대료 756만원)이다.
필요경비(1369만원)와 공제금액(400만원)에 따라 과표는 187만원으로, 14%의 세율을 곱하면 산출세액은 26만원이 된다.
임대주택 등록자의 경우, 미등록자와 비교해 세금·건강보험료 부담이 낮아진다. 과세 작동에 발목을 잡았던 건보료 문제까지 어느 정도 해소하면서 조세저항은 수그러들 것으로 예상된다.
임대사업자로 등록해 임대주택을 8년 이상 보유하고, 연 임대소득으로 1956만원을 벌고 있다고 가정해보자.
임대사업자라면 필요경비(70% 적용, 1369만원)와 공제금액(400만원)을 제외한 187만원이 과표가 된다. 이 과표 구간에 14% 세율을 적용하면 산출세액은 26만원이 되는데, 임대사업자에겐 추가적으로 임대기간에 따라 세액감면이 적용, 결정세액은 6만5000원(8년 임대 시 75% 감면)이 된다.
반면 임대사업자로 등록하지 않은 경우엔 필요경비율 50%, 공제금액은 200만원만 적용받으면서 과표는 778만원이 된다.
추가 세액감면이 부여되지 않기에 14%의 세율을 곱한 결정세액은 109만원이 된다.
임대주택 등록 기준으로 건보료 부담도 덜어준다. 8년 임대했을 땐 건보료 인상분의 80%가 감면되고, 4년 이상 시 감면율은 40%다. 미등록 시 감면혜택은 부여되지 않는다.
세금을 내지 않는 면세 임대사업자라도 임대등록을 하지 않았을 때 가산세가 부과되는 패널티가 새로 생긴다. 과세인프라를 구축하기 위함으로, 면세 공급가액에서 0.2%의 세율을 곱한 금액으로 가산세가 부과된다.
