단기적으로 주택시장 안정화 될 듯
내년 상반기까지 서울 외곽부터 매도 저울질
수익형 부동산 유망하나 경기침체로 제한적일 듯
정부가 13일 종합부동산세를 강화하는 내용을 중심으로 한 주택시장 안정대책을 발표함에 따라 부동산 시장은 단기적으로는 안정될 가능성이 높아 보인다. 하지만 획기적인 공급대책이 나오지 않으면 주택시장이 다시 불안해 질 것으로 예상된다.
이번 대책의 핵심 내용은 다주택자에 대한 보유세 강화, 대출규제, 서민주거안정을 위한 주택 30만호 공급으로 요약할 수 있다.
정부는 이번에 보유세 가운데 종부세를 강화하고 나섰다. 10여 년 전 참여정부 수준의 최고세율 3%를 뛰어넘었다. 정부는 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 참여정부 수준 이상인 최고 3.2%로 중과하는 방안을 내놨다.
참여정부에서 처음 등장한 종부세는 최고세율이 3%(과세기준 금액 9억원 이상)에 달했다. 당시 이 조치는 강력한 부동산 시장 규제 대책으로 평가됐다.
그러나 이명박정부가 최고세율을 2%로 대폭 완화했다. 그것을 문재인정부가 다시 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 대상으로 종부세를 추가 과세키로 한 것이다. 종부세 세부담 상한은 기존 150%에서 300%로 상향조정한다.
조정대상지역 외 2주택과 고가 1주택의 세율도 높인다. 당초 정부안은 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하 구간은 현행세율을 유지할 계획이었지만 과표 3억~6억원 구간을 신설키로 했다.
이에 따라 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하 구간은 현행세율을 유지하고 3억원 초과구간 세율은 0.2~0.7%포인트 인상한다.
세부담 상한도 상향조정된다. 재산세와 종부세 합계액이 150%를 넘을 수 없었지만 조정대상지역 2주택자와 3주택이상자는 300%로 상향조정한다.
최고세율 인상은 물론 종부세 과표를 계산할 때 쓰는 공정시장가액비율도 인상했다. 현행 80%에서 연 5%포인트(p)씩 인상해 100%까지 올린다는 계획을 내놨다.
또 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택 기준도 3년에서 2년으로 단축했다. 지금까지 주택을 3년 이내에 처분하면 됐지만 이후 신규 취득하는 경우 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이내에 처분해야만 세혜택을 받을 수 있다.
이와 함께 다주택자에 대한 금융규제를 강화했다. 다주택자에 대한 금융규제로 투기·투기과열·조정대상지역에서는 금융기관에서 돈을 빌려 투기를 할 수 없도록 엄격히 제한했다.
주택을 한 채 이상 보유하고 있는 세대는 주택담보대출을 통해 주택을 추가 구입하지 못하도록 했다.
다만, 1주택 세대의 경우 이사나 직장근무 등 실수요나 불가피한 사유로 판단될 경우에는 주택담보대출이 가능하도록 했다.
정부는 앞으로 공시지가 9억원을 넘는 고가주택의 경우에는 실제 거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없도록 했다.
정부는 전세대출도 실수요자를 보호하는 범위 내에서 관리를 강화했다.
실거주 확인 등 사후 관리를 강화하고, 무주택자와 부부합산소득 1억 원 이하 1주택자에 대해서는 전세자금 보증을 허용하되, 2주택 이상자에 대해서는 공적보증을 전면 제한했다.
임대사업자 대출규제
정부는 또한 주택임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 조정하고 대출규제를 강화했다.
그동안 주택임대사업자에 대해서는 공시가격 기준으로 수도원 6억원 이하 비수도권 3억원 이하 주택에 대해 양도세를 중과하지 않고 종부세도 과세하고 있지 않았다. 하지만 이번 대책발표 이후에는 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득해 임대 등록할 경우 양도세를 2주택자는 10%p, 3주택 이상자는 20%p를 중과하고, 종부세도 과세하도록 했다.
이와 함께 현재 등록된 임대주택의 경우 국민주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면혜택을 줬다. 하지만 이번 대책 발표일 이후 새로 취득한 주택부터는 가액 기준을 추가로 신설해 공시가격 기준으로 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화했다.
정부는 주택임대사업자 주택담보대출비율(LTV)과 관련해 금융회사가 자율적으로 60~80% 수준의 LTV를 적용하도록 해왔다. 하지만 앞으로 투기·투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고, 고가주택 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없게 했다.
특히 투기지역에서는 이미 1건 이상의 주택담보대출을 가지고 있는 주택임대사업자라면 주택 취득 목적의 주택감보대출을 제한했다.
서민 주거안정 대책
정부는 서민 주거안정 목적의 주택공급을 충분하게 공급한다고 밝혔다.
서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고, 주택수요가 많은 지역 중심으로 공공택지 30곳을 추가 공급하고 이를 통해 총 30만 호의 주택을 공급할 계획이다. 공공주택을 충분히 공급해 실수요자에게 실질적 혜택이 돌아가도록 한다는 방침이다.
정부는 우수한 도심 내 주택공급 확대를 위해 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향, 역세권 용도지역 변경 등 도심 내 규제 완화를 포함해 다양한 주택공급 방안을 지자체와 협의를 거쳐 마련한다는 계획이다. 소규모 정비사업도 활성화하기로 했다.
국회통과 여부가 관건
종부세 강화안은 의원입법으로 추진된다. 정부의 이번 종부세 강화안이 시행되려면 기재위에서 진행될 세법개정안 심의를 통과해야 한다. 의원들이 발의한 개정안 역시 이 심의에서 함께 논의된다.
서울을 포함한 수도권 일부 집값이 최근 너무 급등했기 때문에 조세저항과 일부야당의원들의 반대에도 불구하고 국회통과는 무난하리라 본다.
주택시장 유입자금이 상품성 좋은 수익형 부동산으로 일부 자금 몰릴 수 있으나 경기침체 영향으로 제한적일 것으로 보인다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
