노후 대비용으로 매달 월세가 나오는 수익형 부동산을 알아보던 중 임차인이 맞춰진 상가를 공짜로 가져가라는 말에 관심을 보이는 분들이 있다.
인터넷을 통해 부동산 소액투자를 알아보던 중 거의 공짜나 다름없는 부동산에 끌린 김회영(56세)씨. 실제로 김회영씨가 채무승계 부동산을 구입, 컨설팅 차 방문했다.
상가의 분양가는 2억7000만원, 할인 분양가는 1억9000만원 정도로 원래 주인이 할인분양가 전액에 해당하는 금액을 대출로 받았다. 현재 보증금 2000만원에 월 120만원의 임대료를 내는 세입자가 있었다. 김씨는 대출을 그대로 이어받으면 월 70만원의 이자를 내고도 50만원 가량의 수익이 매달 생겨날 거라는 계산이 섰다.
김씨는 계약을 맺고 대출을 일부 상환하러 은행에 갔다가 청천벽력 같은 말을 들어야 했다. 전 주인이 담보대출 외에도 신용대출을 추가로 받았다는 것이다. 이에 등기부등본에 없었던 내용이라며 항의했지만 은행측은 포괄적담보로 근저당이 잡혔다며 투자자에게 상환을 요구했다.
최근 원래 주인의 대출금 등을 승계하는 조건으로 헐값에 처분한 부동산을 매입했다가 피해를 보는 사례가 많다. 채무승계 부동산은 말 그대로 부동산의 소유권을 이전할 때 원래 소유자의 대출금이나 전세금을 매수자가 그대로 떠안는 거래를 의미한다.
특히 원래 소유자가 매입 당시 대출을 매입 가격에 육박할 만큼 최대한 받았다면 새로운 매수자는 추가 자금 부담이 거의 없이 부동산을 넘겨받을 수 있기 때문에 초기 자금이 부족한 분들의 관심을 끌 수밖에 없다.
따라서 이들은 잠재매수자에게 웃돈까지 줘가며 채무승계 부동산을 처분하기도 한다. 개발 호재로 인해 다세대주택 투자 열풍이 불었던 인천의 경우 집주인들이 대출을 끼고 빌라를 여러 채 구입했다가 경기 악화 여파로 가격이 폭락하면서 대출 이자를 감당하기 어려운 사례가 더러 있다. 이 때문에 채무승계의 대가로 현금을 주겠다는 광고를 지금도 많이 찾아볼 수 있다.
하지만 이러한 채무승계 부동산을 구입할 때 신중에 또 신중을 기해야 한다.
등기부등본상에 나와 있는 채무가 전부가 아닐 수 있으며 그럴 경우 더 많은 채무 부담이 생길 수 있다. 등기부등본에 나와 있지 않은 융자가 있다면 원래 넘겨받기로 한 채무 이외에 숨은 융자까지 매수자가 다 떠안아야 한다. 정상적인 매물이라면 그런 방식으로 거래되지 않을 것이다.
게다가 기존 대출을 승계하는 경우 거치기간이 없는 경우가 많아 곧바로 원금과 이자를 상환해야 하는 부담도 있다. 즉 채무승계 물건은 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있지만 그만큼 독이 될 수 있다. 자금이 없는 투자자가 채무를 승계했다가 이자를 내지 못한다면 결국 더 많은 빚을 지게 되는 것이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
