주택시장 안정을 위한 정부의 제3기 신도시 건설 계획이 발표되자 향후 주택시장의 전망에 대한 의문이 커졌다. 모 방송국으로부터 이와 관련한 인터뷰 요청이 와 다음과 같이 방송원고를 정리해 보았다.
국토교통부가 경기도 남양주와 하남, 인천 계양에 신도시를 건설하는 내용의 ''2차 수도권 주택공급 계획과 수도권 광역교통망 개선방안'을 내놓았습니다. 과천에도 중규모 택지를 조성하기로 했습니다. 유앤알(U&R)컨설팅 박상언 대표를 전화로 연결해서 정부의 3기 신도시 건설 추진계획에 대해 짚어보겠습니다.
【질문1】 경기도 남양주와 하남, 인천 계양이 정부의 3기 신도시 추진 지역으로 발표됐습니다. 신도시로서의 입지여건을 어떻게 보십니까?
100만㎡ 이상 신도시를 남양주 왕숙(1134만㎡)과 하남 교산(649만㎡), 인천 계양(335만㎡), 과천(155만㎡)에 짓겠다고 밝혔다.
남양주 신도시는 6만6000호가 공급되며, 하남 신도시는 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 등 일대로 3만2000호가 공급된다. 인천에는 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일대에서 1만7000호가 들어선다.
그다지 나쁘지 않은 입지다 . 1기와 2기 신도시보다 3기 신도시는 서울 외곽에서 2km 거리에 있다. 하지만 엄밀히 애기하면 김포 고촌이나 애초 유력 후보지로 거론됐던 곳과 비교하면 기대만큼 서울과 가깝지는 않다.
하남 교산지구는 서울 방향이 야산으로 막혀 있혀 애초 거론됐던 하남 감북지구와 비교하면 입지가 우수하진 못한 편이다. 남양주 왕숙지구(6만6천호)는 남양주 진접·진건읍, 양정동 일대로 면적이 1천 134만㎡에 달한다. 다산신도시 인근으로 북쪽으로는 덕송∼내각 고속화도로, 남쪽으로는 수석∼호평 도시고속도로 사이에 있어 강동이나 천호,동대문, 등 인구분산에 도움을 줄 것이다.
인천계양지구도 서울 강서 지역의 인구 분산에 영향을 줄 것이다.
하지만 서울 업무시설이 집중된 서울 중심부와는 접근성이 떨어지는게 약점으로 광역교통망을 확충해 개선해야 할 점이다. 자족도시로 개발해 서울로 출퇴근할 필요없는 자족도시를 만드는게 서울 집중화를 막는 길이다. 정부에서도 이들 신도시의 자족기능을 강화하기 위해 벤처기업시설이나 도시형공장 등이 들어설 수 있는 도시지원시설용지를 기존보다 2배 이상 높이고 기업지원허브가 성공적으로 조성되면 정부의 계획대로하면 직주근접이 어느정도 기대되는 지역이다.
【질문2】 과천 지역에도 중규모 주택 단지가 조성된다고 하는데. 과천의 경우 서울과 접해있는 지역이어서, 이곳으로 몰릴 수도 있을텐데. 어떻게 생각하십니까?
과천은 국회에서 택지조성 방안이 공개되자 정보 유출 논란과 함께 주민들의 거센 반대에 직면한 곳이지만 국토부는 다시 과천을 선택했다. 과천의 경우 과천동, 주암동, 막계동 일대에서 7000호가 공급될 예정이다. 과천의 경우 강남 지역의 수요를 분산하고 하남의 경우도 강동과 송파 지역 인구 분산에 도움을 줄 것으로 보인다.
과천 신도시는 GTX-C를 조속히 추진하고 과천~우면산간 도로를 지하화하며 과천대로∼헌릉로 연결도로를 신설(왕복 4차로)한다. 과천～송파간 민자도로 노선도 확장·변경(3.4km, 추가사업비 부담)한다. 도로 개선으로 고속터미널까지 약 15분, 양재까지 약 10분이 단축될 것이다.자족용지는 선바위역과 경마공원역 등 4호선 역 주변에 집중 배치된다.
아울러 서울대공원, 국립과천과학관 등과 연계한 복합쇼핑테마파크도 조성된다. 많은 분들 들이 관심을 기울일 것이다 하지만 무주택들을 위한 청약시장으로 개편되고 주택시장이 장기적으로 안정세를 유지할것으로 예상되는 만큼 그다지 큰 과열을 없을 것이다.
【질문3】 이번에 공급계획을 보면, 남양주가 6만 6천, 하남이 3만 2천으로 대부분을 차지합니다. 입지여건이나 조성 규모에 따라서 장단점도 있을텐데요. 어떻게 보십니까?
남양주 왕숙지구는 왕숙1(5만 3천 호)과 왕숙2(1만 3천 호) 지구로 나뉘는데, 국토부는 왕숙1은 경제중심도시로 건설하고 왕숙2는 문화예술중심도시로 조성한다는 방침이다.광역급행철도(GTX)-B 노선(송도∼서울역∼마석)이 지나는 만큼 지구 안에 B노선 역을 설치하고 경의중앙선 역도 신설할 예정이다.자족용지를 약 140만㎡를 조성하고서 도시첨단산단(29만㎡)과 기업지원허브를 만들어 기업을 유치한다.
또 자족용지 인근에 창업주택 등을 배치해 직주근접 환경을 조성할 계획이다.
이날 발표된 3기 신도시인 남양주와 인천 지역을 잇는 'B노선'(인천 송도-남양주 마석)은 내년 중에 예비타당성 조사를 마칠 계획이다.
하남 교산지구(3만 2천 호)는 하남시 천현동, 교산동 등지(649만㎡)로 하남 미사지구 남쪽에 있다.북측에 자족용지 약 92만㎡를 배치하고서 기업지원허브, 청년창업주택 등을 공급한다.남한산성 등 문화재와 연계한 한옥마을과 백제문화박물관 등을 조성할 예정이다.서울도시철도 3호선을 연장하고 역사도 신설하는 한편, 하남IC∼상사창IC 도로를 신설하는 등 도로망을 확충한다.
GTX등 광역교통망 조성 사업이 본격화되면서 이들지역에서 서울 접근성이 좋아져 서울 주택수요가 다소 분산될 것으로 보인다 .
인천 계양 테크노벨리(1만 7천 호)는 계양구 귤현동, 동양동 등지(335만㎡)로 인천국제공항고속도로 남측으로 지하철 계양역과 개화역 사이에 있다.가용면적의 절반(49%)을 자족용지(약 90만㎡)로 조성하고서 스타트업 캠퍼스와 창업지원주택 등을 건립해 기업을 유치할 예정이다.지구 남측의 자족용지는 서운 1·2산단과 연계해 조성하는 방안이 추진된다.우면2지구 남측에 붙어 있는 과천 과천지구(155만㎡, 7천 호)는 규모로 보면 신도시는 아니지만 100㎡가 넘어 중규모 택지로 분류된다.
【질문4】 수도권 주택시장은 9.13대책 이후에 거래가 감소하고 가격이 하락했다는 추세를 보여주는 조사결과가 나왔었는데. 이번 3기 신도시 발표가 수도권 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까요?
9·13대책 이후 서울 수도권 집 거래가 감소하고 가격이 하락하는 상황에서 공급 시그널이 나오면서 중장기적인 집값 안정 효과가 기대된다. 국토교통부 발표와 함께 박원순 서울 시장이 8만호 공급을 약속하면서 서울 도심 내 공급 가뭄도 어느 정도 해소할 것으로 기대된다.
【질문5】 3기 신도시 개발로 수도권이 더욱 과밀해지게 되면, 지방에서의 부동산 가격 하락 또는 수도권과의 양극화 우려도 있는데. 이 부분은 어떻게 보십니까?
우선 상대적으로 서울지역에 비해 집값 상승이 더디어 박탈감이 큰 김포나 일산같은 2기 신도시 분들의 불만이 나올수 있기 때문에 2기 신도시에 대한 교통인프라 개선도 오늘 국토부 발표안대로 차곡차곡 진행되고 자족도시로 만드는 게 힘을 쏟아야 한다.
또한 부산 이나 창원 거제 군산 울산 등 산업기반이 붕괴되어 침체상태인 지방의 부동산 규제완화도 선별적으로 고려해봐야 할 시점이다
【질문6】 3기 신도시 제 역할을 하기 위해서는 광역교통망이 빨리 갖춰져야 한다는 지적이 있는데요. 정부가 발표한 광역교통망 개선방안을 내놨는데. 어떤 부분을 좀 눈여겨 봐야 할까요?
우선 GTX 외에도 신도시와 서울을 잇는 간선급행버스(BRT)와 광역급행버스(M버스) 공급도 확대하기로 했다. 광역급행버스는 수색역과 김포공항역, 선바위역, 하남·강일·남양주권, 청계산역 인근 등에 신규 노선이 생길 예정이다.
특히 남양주 신도시는 GTX-B역과 진접선 풍양역 신설 및 수퍼(Super)-BRT(10km, 수소버스)를 연결할 계획이다.
또한 별내선 연장(별내역~진접선)을 지원하고, 경의중앙선역 신설(왕숙2지구). 주변 상습정체교차로를 입체화하는 한편, 수석대교를 신설(남양주 수석동~하남 미사동)한다.
GTX-B역을 신설하면 서울역까지 15분, 청량리역까지 10분이 소요될 것이라 예상했다.
하남 신도시는 서울도시철도 3호선을 연장하고 서울～양평고속도로 시공 및 하남IC～상사창IC 도로를 신설할 계획이다. 단지내 BRT도 신설(하남시청~사업지)한다. 서울 3호선 연장으로 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분이 걸릴 것으로 보인다. 서울과의 접근성이 좋아지게 된다
인천계양 테크노밸리는 인천1호선(박촌역)∼김포공항역 신교통형 S-BRT를 신설(8㎞)하고 국도39호선을 확장(벌말로 9㎞, 4→8차로)한다.
인천공항고속도로 IC 및 드림로 연계도로도 신설해 검단지구 주민들의 서울 접근성을 개선(10분 단축)할 계획이다. 청라~가양간 BRT와 사업지 간 BRT도 신설한다. S-BRT와 주변 역사 연계로 여의도까지 25분이 소요될 전망이다.
정부도 2기 신도시가 열악한 교통환경 속에 제 기능을 발휘하지 못하고 있다
우선 파주 운정에서 서울역과 삼성역을 가로질러 화성 동탄을 있는 GTX 'A노선'이 이번 달에 착공에 들어간다. 최근 예비타당성 조사를 통과한 'C노선'(양주-수원)은 내년 중 기본 계획에 착수한다.
【질문7】 3기 신도시가 건설되고 실질적으로 입주하려면 5년은 걸린텐데요. 내집 마련을 계획하고 있는 분들은 어떻게 대비해야 할지, 조언을 해주신다면요?
현지 주민들의 반발과 보상금지급과정에서 현지지주들과 대립을 예상할때 당초 계획보다 늦어질수 있다.
무주택자의 경우 기존 매매시장보다 분양시장을 통해서 내 집 마련을 하려는 수요가 더 늘어날 수 있다.유주택자는 서울과 수도권에서 공급이 이제 본격화되는 만큼 집값 조정기대 심리를 더 갖게 할 가능성이 있다.
하지만 청약가점이 낮은 무주택자는 무작정 청약만 기다리지 말고 집값이 어느정도 조정받았다고 생각하면 실수요 위주로 접근해야 한다. 또한 외곽일수록 교통접근성에 따라 부동산 가치가 달라지는 만큼 GTX 수혜지역과 일반지역 간의 시장 차별화 가능성이 생길 것이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
