주택 매매 거래처럼 전월세 거래도 실거래가 신고를 의무화해야 한다는 주장이 민간 학회를 통해 제기됐다. 임대차 계약의 투명성을 높이고, 임대인에 대한 과세를 강화한다는 취지다.
정부도 이에 대해 긍정적인 입장이어서 앞으로 전월세 신고제 도입 논의가 본격화될 공산이 커졌다.
한국주택학회는 19일 서울 여의도 전경련 회관에서 '주택 임대차 시장 안정화 방안'을 주제로 세미나를 개최했다.
이날 발표자로 나선 경기대 도시·교통공학과 김진유 교수는 '전월세 신고제의 도입방향과 예상효과' 주제발표에서 "공정한 거래질서 확립을 위해 임대차 계약의 투명성을 제고하고, 과세 형평성을 높이기 위해 전월세 거래 신고제를 도입해야 한다"고 밝혔다.
김 교수는 "현재 전월세 거래는 매매거래와 달리 신고 의무가 없어 확정일자 등을 통해 전체 거래량의 4분의 1 정도만 거래 정보가 파악되고 있다"며 "연간 약 620만건의 거래량중 140만건만 확정일자 등으로 파악되는 것"이라고 말했다.
김 교수는 "이처럼 임대료와 임대소득에 대한 정보 부족으로 임대소득에 대한 공정 과세가 불가능하다"며 "임대차 시장에 대해서도 실거래 기반의 과세를 통한 형평성을 제고해야 한다"고 말했다.
김 교수는 임대차 시장의 정보 비대칭성 해소를 위해서도 실거래가 신고가 필요하다고 강조했다.
실제 한국감정원이 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 전월세 거래 신고를 하지 않은 미신고 임대주택의 특성을 분석한 결과 2018년 8월 기준 임대주택 673만호 가운데 22.8%(153만호)는 확정일자, 세입자의 월세 세액공제 등을 통해 임대현황에 대한 정보 파악이 가능했지만 대다수인 77.2%(520만호)는 확인이 불가능한 것으로 나타났다.
보증금이 소액이고 월세가 대부분인 경우 세입자가 확정일자를 받지 않는 경우가 많기 때문이다.
미신고 임대주택(520만호)은 수도권이 141만호, 지방이 379만호로 주로 지방에 많이 분포했다.
미신고 임대주택의 유형은 단독·다가구주택의 미신고 비중이 85.5%로 가장 높았고 연립·다세대가 77.2%, 아파트가 70.8%였다.
김 교수는 임차인 등 취약계층 보호를 위해서도 전월세 신고제 도입이 필요하다고 지정했다.
김 교수는 "임차인이 실제 임대료 수준을 파악하려 해도 정보가 제한적이고, 이중계약이나 사기계약 등 임대차 계약에서의 사기사건이 발생해도 검증 시스템이 부족하다"며 "주택 임차인의 보호를 위해서도 전월세 신고제 도입이 필요하다"고 말했다.
이와 관련해 국토교통부도 긍정적인 반응이다. 국토부 김현미 장관은 2017년 7월 취임후 처음 열린 기자간담회에서 전월세 상한제 도입과 관련한 질문에 "임대사업자 등록제를 먼저 정착시키고 단계적으로 전월세 상한제와 계약갱신청구권제를 추진하겠다. 전월세 등 주택 임대를 주택 거래 신고제처럼 투명하게 노출이 되는 시스템을 구축할 방침"이라고 밝힌 바 있다.
국토부는 이날 열린 학회 세미나 주제와 관련, "원칙적으로 전월세 신고제 도입의 필요성을 인식하고 있다"고 말해 신고제 도입 검토를 시사했다. 정부 차원에서 전월세 신고제 관련 논의가 급물살을 탈 것으로 보인다.
정부의 전월세 거래 신고제 도입 검토는 올해부터 시행되는 2천만원 이하 임대소득 분리과세 등과 맞물려 그동안 사각지대에 있던 임대인의 임대소득에 대한 과세를 강화하려는 방침과 궤를 같이한다는 게 전문가들의 분석이다.
현재 RHMS를 통해서도 다주택자의 주택 임대 여부는 확인할 수 있지만 정확한 임대료는 파악할 수 없고 국세청 등이 이를 밝혀내기에는 물리적인 시간과 많은 노력이 필요해 현실적으로 전체 주택에 대한 과세가 쉽지 않기 때문이다.
정부는 전월세 거래 신고제가 도입되면 현재 임대사업자 등록과 맞물려 임대인에 대한 과세와 임대차 거래의 투명성 제고에 시너지 효과를 낼 것으로 기대하고 있다.
전문가들은 실제 전월세 신고제가 도입되면 앞으로 임대차 시장에 커다란 파장을 불러올 것으로 보고 있다.
임대인이 계약을 갱신할 때마다 의무적으로 계약 내용을 신고를 해야 하는 것은 물론, 임대차 계약 내용이 빠짐없이 노출돼 과세를 피할 수 없게 된다.
전월세 거래신고가 정착되면 장기적으로 전월세 상한제나 계약갱신청구권 도입으로 이어질 수도 있다.
정부는 전월세 상한제 도입에 앞서 전월세 실거래 신고에 대한 자료 축적이 선행돼야 한다는 입장이다.
한국감정원 관계자는 "주거취약자 현황 파악과 정책 시행을 위해 전월세 신고제 도입이 필요하다"며 "다만 임대인의 조세저항과 임대사업 포기에 따른 공급 감소 및 임대료 상승 등의 가능성도 있는 만큼 주거취약층에 대한 임대에 대해서는 일정한 조건을 마련해 세제혜택을 주는 것이 바람직하다"고 말했다.
직방 함영진 빅테이터랩장은 "공시가격 인상으로 보유세 부담이 커진 가운데 임대소득세 부담까지 커지게 될 경우 다가구 임대 등을 통해 생활을 유지하는 은퇴자 등은 고민이 될 수밖에 없을 것"이라며 "현재 전세가격이 약세여서 당장은 영향이 적더라도 장기적으로 임대인의 세 부담을 임대료에 전가하면서 임대차 시장이 출렁할 가능성이 있다"고 말했다.
